安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。自古以来，能有一间挡风遮雨的屋子，从来就是安居乐业的基础。在今天，住宅也许并不需要太大，装修也许并不需要豪华，但安全稳定却总是第一需求。从这个意义上来说，住就得先求安稳。

3月1日《上海市住宅物业管理规定》经过全新的修订正式实施了，从法律层面为住宅物业的安全和稳定做出了更有力的保障。小区的公益收益更透明了，物业维修基金的动用更规范了，公共消防设施和设备要是损坏了，也不怕没有钱维修了。可以说，法律让居民的住宅得到了更安全的保障。

当然，法律的意义在于实施，让居民群众真正住得安稳，还得靠法治环境的营建，政府部门、物业协会、物业服务企业、居民团体，以及业委会，甚至每个居民个人，都应该投入其中，正如“全民消防”理念所倡导的那样，全民动员起来，积极为住宅安全出谋划策，身体力行，守护平安家园，让每个人都住得安稳。

王澄劼/文

居住是人们生活最基本的物质需求，随着社会经济水平的不断提升，住房条件也得到了明显的改善，但其中存在的问题却仍不容忽视。物业服务企业运作不规范、停车收费价格放开后缺乏议价机制、专项维修资金续筹和使用难、公共收益使用账目不透明及停车难等问题时有出现。

3月1日起正式实施的《上海市住宅物业管理规定》就对住宅物业管理中存在的突出矛盾和市民群众关心的热点问题提出了解决方案。新规对今后物业管理工作产生重要影响，以新规正式实施为契机，上海将着力建设业主依法守约、主动参与，物业服务企业及从业人员依法履约、诚信经营的住宅物业管理新局面。

如果说，物业服务企业承担着维护全体业主利益和社会公共利益的职责，那么上海市物业管理行业协会就是实行行业服务和引导行业自律的重要桥梁，可以说，协会是物业服务工作最坚实的后盾。

25年历史，1500多家会员单位，会员单位在全市的物业项目数量占80%以上，每年吸纳新会员两百多家。这些不仅是数字，更记载着上海市物业管理行业协会多年来的成绩。

为企业提升人员素质

距离6·22杭州保姆纵火案已过去近两年时间了，纵火的保姆也已得到了应有的惩罚，但这场大火带给人们的警示并不会因为时间而消退。

在火灾当时及之后，为事发地蓝色钱江小区服务的绿城物业服务集团一直受到密集的质疑，水压不足、消防水龙头出不了水、物业救治不力、可疑引导舆论等情况饱受批评。火灾发生后的第七天，绿城物业首度向公众作出回应，承认保安篡改消防器材记录。刑案二审后，失去妻儿的林生斌更是提起了对绿城物业等9方单位或商业机构的民事诉讼。

纵火保姆固然可恨，但绿城物业消防安全管理落实不到位、应急处置能力不足、建筑消防设施运行不正常，也是导致救灾不力的关键因素。这场事故是以生命为代价，唤醒大家对住宅消防的重视，物业工作对于业主安全的重要性由此可见一斑。

全上海共有三千余家物业服务企业，其中质量参次不齐，为了引导物业服务企业切实做好安全管理工作，上海市物业管理行业协会致力于服务企业、规范行业、发展产业。根据当前的最新政策以及会员单位的实际需求，协会为会员单位开展宣传培训等工作，让消防安全走进物业工作人员的心中。

协会的培训课程一般有两种形式，一种免费的公开课，另二种是收费的专业课程，消防普法、防火知识等内容一般都是公开课。在课程开始前，协会首先要做大量的准备工作，向会员单位发出课程通知、准备学习资料、组织学员微信群等。为了吸引会员单位，协会尽力请好的老师、讲好的内容。虽然，是否参加培训全凭会员单位自发，但每场课程基本都能保持在两三百人的成绩，足以说明课程的分量与吸引力。

在2017年《上海市住宅物业消防安全管理办法》实施后，协会特邀多位消防领域的专家为会员单位进行课程讲授，涉及法规宣传、消防意识等多方面的内容。这些讲座面向全行业，且都是公益性质的，共惠及千余人。

为市场营造良性环境

根据《上海市住宅物业消防安全管理办法》规定，物业管理行业协会应当发挥行业自律作用，制定住宅物业消防安全管理行业公约，督促物业服务企业遵守与住宅物业消防安全有关的技术标准，将物业服务企业履行消防安全责任情况纳入行业诚信惩戒和项目评优范围。协会应当加强行业信用管理建设，鼓励物业管理行业协会与信用服务机构合作，开展信用等级分类和信用评价，对违反住宅物业消防安全管理规定的物业服务企业采取相应的行业惩戒措施。

协会始终遵循着《办法》的精神，从提升服务管理品质上下功夫，开展了多类型的活动，以激励企业规范运营、遵守安全标准。

协会受房管局的委托，开展了本市物业服务企业综合能力星级测评工作。在全面客观分析上海物业服务企业各类数据，并结合实际勘查后，评选出了多家星级企业，消防自然是考核项目中极为重要的一项。星级评定工作给业委会在选择物业服务企业时提供了一个参考，一定程度上起到了引导行业自律的作用。

今年是星级测评工作开展的第二年，虽已初见成果，却也有一些需要完善的地方，例如，部分企业只负责非居住项目，涉及的工作事务单一，因此，在打分的时候会相对吃亏，为了力求对所有物业服务企业做到公平公正，协会目前正在不断修正打分体系。

去年3月起，协会启动了第二届“最美物业人”评选活动，覆盖居住和非居住所有业态，聚焦物业服务企业一线服务人员，并增设“在最美物业服务团队”评选项目。在网络投票环节，协会第一届共收到了300多万票，第二届收到3000多万票，说明活动参与度正在逐年提高。通过这样的活动，为行业营造学习先进的氛围起到了良好的促进作用，也改变百姓对物业不佳的刻板印象。

协会工作人员表示，如今，物业行业的面貌正在不断改进，许多物业工作中的问题也正逐步得到解决，对于协会组织的活动，会员单位的反映均很不错，希望借着这股势头，能够进一步规范市场，让好的企业做大做强。

为新规加强行业指导

3月1日起，新版《上海市住宅物业管理规定》正式实施，新规对物业的规范运行、停车位共享、专项维修资金使用等物业管理的焦点问题，作出了新的具体规定，新规的出台对物业服务企业提出了更高的要求，对业主也是，对协会更是。

作为物业服务企业，新规规定，利用物业共用部分从事广告、商业推广等活动的公共收益应当主要用于补充专项维修资金，补充比例应当高于百分之五十。维修资金的充裕，为消防设备的维修提供了保障，有助于物业做好消防维保工作。

在实际工作中，物业也有着自己的难处，例如，随着房龄的增长，许多设施都已老化甚至损坏，若要进行全面维修，物业在资金上显然力不从心，即使是小维修，也需向业委会打报告，物业和业委会又各有各的立场，极易产生分歧。对此，新规中的紧急维修制度就很好的缓解了这个矛盾。当发生火灾自动报警系统、自动喷淋系统、消火栓系统损坏等紧急情况时，物业服务企业或者自行管理执行机构应当及时制定维修、更新方案，启动紧急维修，防止消防设备的不完备，避免意外事故的发生。

作为业主，在享受权利之外，也有自己必须要做的义务，业主损坏房屋承重结构的，由区房屋行政管理部门责令立即改正，恢复原状，最高可罚款二十万元。其他类似拖欠物业费、群租等问题，也都将被按规处理。

作为协会，由于非保障性住宅小区的物业服务收费的开放，在有助于市场开放的同时，却也缺乏了可供参考的物业服务标准和价格信息，导致业主和物业服务企业协商困难。对此，新规提出，物业管理行业协会应定期发布物业服务价格监测信息，供业主和物业服务企业在协商时参考。

同时，应房管局委托，协会设计制作了宣传新规的海报，发往全市各个小区，海报不仅有纸质还有电子版，多渠道的宣传方式，极大提高了物业和业主对新规内容的知晓率。

新老物业交替产生矛盾、业委会与物业各有立场、业主拖欠物业管理费，这些都是物业工作中常见的难题。对此，协会会定期举行会员单位会议，传达政策，对物业企业做引导工作。虽然没有处罚的执法权，但只要是在能力范围内，协会都会尽己所能，以荣誉激励等手段引导企业走向规范。

王澄劼/文

地处于上海西南腹地的闵行区，无论是占地面积还是常住人口均占全市前列，要守护这一方土地的消防安全，除了需要辖区守护者闵行消防支队的冲锋在前，更离不开相关部门与各界人士的协力支持。在距离闵行消防支队驻地仅数百米的地方，矗立着闵行区房管局的办公大楼，支队与房管局相近的不只有地理位置，还有竭力守护百姓平安的工作信念，在百姓消防安全问题上，他们协力迈进，在工作中碰撞出了别样的火花。

协作研讨：让保障更全面

消防部门肩负着消防安全保卫与社会抢险救援的重要使命，房管局则是承担着房屋监管保障、物业行业管理等多重职能，这两个看似并无相关的领域，在实际工作中却是密不可分的，毕竟百姓安全是消防工作的重点，而消防安全更是住宅管理的重中之重。

对待住宅小区的消防安全管理，消防部门自然是首当其冲，同时，房管局也会定期对辖区内的房屋进行安全检查。闵行区房管局房屋管理事务中心副主任常江表示，作为闵行区消防安全委员会的成员单位，闵行区房管局长期在物业监管工作中重点把控各类住宅安全工作，但原先鲜少有消防部门的共同参与，如果等到事故发生后，再让消防部门被动参与，这样的安全工作显然不到位。

为了能更全面的保障住宅小区的消防安全，2018年12月24日，闵行消防支队与闵行区房管局举行了研讨会议，双方结合市房管局印发的《上海市物业服务企业和项目经理失信行为记分规则》进行讨论，支队与房管局从各自的专业角度出发，针对物业服务企业消防违法行为行政处罚抄告机制工作交换意见，并结合闵行区的自身特点，形成了诸多有针对性的建议。

会上，双方达成了几项工作共识：一要明确消防工作职责，物业企业要明确在消防安全方面的责任，层层制定、签订《消防安全责任书》，明确各岗位、各部门应该干什么、怎么干，全面落实消防安全责任。二要落实巡逻检查制度，物业企业要加强对居民小区消防重点部位、重点消防设施日常巡查，确保消防设施完好有效。三要加强日常宣传教育，定期集中组织开展大型消防宣传和社区居民火灾自救和疏散逃生演练，物业服务企业要加强微型消防站的日常训练和演练，不断提升快速反应和临机处置的实战能力。

根据会议中达成的工作要求，房管局制定形成了三联单，分别由业委会、居委会、物业公司各执一份，以确保小区的消防工作在每个环节中都能落实到位。

对于在消防检查中发现的隐患问题，闵行支队计划每季度向房管局汇总一次，形成先由消防部门处罚，再由房管局根据抄告内容进行记分处理的工作机制。闵行支队防火处处长余小平认为，消防虽然只占了《记分规则》内容中的一部分，却是相当重要的一环，如果没有消防部门的协助，房管部门很难全面掌握信息，抄告机制的形成，使得消防部门与房管部门之间能够信息共享，让《记分规则》中的消防内容确实落实到位。

设施改造：让环境更安全

设施齐备的环境、郁郁葱葱的草木、粉刷一新的楼道……走进房龄已近二十年的爱博五村，仿佛走进了公园。借由去年“美丽家园”创建活动的契机，爱博五村共对小区内11大类46项公共部位、共用设施进行改造和提升，其中主要包括技防设施升级、绿化改造、增设停车位等。

针对小区以前安全技防不到位的问题，爱博五村专门增设了152个高清探头，全面整修了88扇楼宇防盗门，并配备了便捷的智能手环和监控联网系统，确保居民出入安全，全方位提升了小区安全指数。

新建立的人口管理平台是爱博五村“美丽家园”建设的一大亮点，该平台通过门禁系统、监控探头和二代身份证挂钩，大大提高了小区外来人员的登记率，准确掌握常住人口数量，杜绝群租行为发生，再加上物业巡查力度加大，极大提高了小区居民的满意度和获得感。

停车难是老旧小区一直以来都存在的问题，在此次改建中，爱博五村的地面停车位得到了重新规划，增加了地面停车位45个，大大缓解了车位紧张的现象。同时，地下非机动车库也进行了改造，在增设电瓶车充电设备的同时，还在增加了2363处消防喷淋。

如今，家住爱博五村的居民享受着新环境所带来的舒适与安全，改头换貌的小区还先后获得了上海市防震减灾示范小区、闵行区无群租小区、最美文化居村等荣誉称号。

旧貌换新颜的可不止爱博五村这一家，越来越多的小区装上了齐备的消防安全装备，重新焕发了生机，构筑起了安全的居住环境。

去年进博会期间，爱博一村到三村安装了智能感知系统。从前，每逢清明、冬至等祭扫节日，总有居民抱有侥幸在楼道内焚烧物品，安装了智能感知系统后，如果有居民在楼道内点燃明火冒出烟雾，物业能够第一时间发现，前去核实情况并处理，将隐患遏制在了萌芽阶段。

安全是小区居民安居乐业的根本，《消防法》规定，住宅区的物业服务企业应对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。

为了提升安全服务能级，如今，不少小区都配有自己的微型消防站，有部分小区因空间狭小而无法设置微型消防站的，门卫处也一定会放置灭火器等消防器材。在这样的重重保障措施下，如遇上火灾事故，微型消防站或物业工作人员会利用地理优势，第一时间前往事故现场进行处置，有时，在消防队到达前，物业人员已经对火灾处置完毕，极大程度上杜绝了火灾蔓延的可能。

智慧科技：让数据更及时

房管局对物业服务企业实行“四查”的安全检查制度，分别是小区经理日查、物业公司双周查、街镇房屋管理机构每月排查、区房管局每月抽查，检查内容包括地下车库是否住人、消防通道是否被占用、消防设施设备是否在有效期内等。通过这“四查”手段，全面检查物业企业是否履约完成了小区的日常安全维护工作。

“四查”机制看似繁复，但在数据化的手段下，检查工作则会变得简单而明晰，房管局与物业企业充分运用上海物业APP开展检查工作，所有检查内容与结果在APP中都能一目了然，极大提升了工作效率。

房管局对物业的检查有据可循，居民对物业的诉求也是有地可寻。去年9月，由闵行区房管局建立的微信公众号“闵行物业服务直通车”正式上线，该公众号采集内容主要涉及公共部位的环境卫生、维修养护、停车管理、安全隐患、服务规范、绿化养护等六方面的物业管理事项，除了常规的 “四保一管理”服务外，安全隐患也被单独列为采集内容的重要一项。

所有居住在闵行的住户均可注册并登录，登录后，住户可将自己发现的隐患问题，用文字以及图片的形式上传至公众号平台，物业经理在了解到相关问题后，将在第一时间前往现场进行处置。物业处置完成后，会将处理完成的结果与照片再次进行上传，住户在收到物业反馈后，还可对物业的处置工作进行评价打分。公众号内会显示各小区物业的排名情况，如此直观的评价信息将影响到物业企业的口碑信用，可在一定程度上对物业企业起到督促作用。

公众号是业主与物业直接对接的窗口，并不需要过多部门的参与，大大简化了处置流程，不少使用过公众号的住户都反映，物业的处置效率很高，在公众号内反馈的问题基本都能及时得到解决。

截止至今年2月底，“闵行物业服务直通车”的注册人数已达到9000人左右，接单接近2000件，处置率达到98%以上，今年，公众号的使用率也将作为闵行区综合治理的指标下达到各个街镇，目前，房管局正在积极给市民巡访团成员做相关培训，希望市民巡访团能在日常巡查工作中使用起来。

安全教育：让宣传更到位

2018年5月16日中午12时许，闵行区银林路1022弄9号4楼居民住宅发生火灾，火灾致使该栋建筑公共区域和相邻居民住宅收到烟熏或水渍损失，起火原因为丢弃烟蒂引燃堆放在空调外机平台上的杂物造成火势蔓延扩大。

2018年5月25日，闵行区龙吴路5599弄某居民住宅发生火灾，火灾造成1人死亡，起火原因为居民酒后卧床吸烟，烟头未尽灭，遗留火种引燃床上棉被衣物等可燃物酿成火灾。

惨痛的事故案例，配上触目惊心的现场照片，再加上详实的事故教训及安全提示，这样的安全教育很难不叫人印象深刻。

这就是由闵行支队制作的“用身边的火灾案例教育身边人”系列宣传单，支队选取了在闵行区内发生的20多个具有代表性的火灾案例，详述了火灾的基本情况、消防安全提示、案例事故教训，并把它们制作成图文并茂的宣传海报，要求各物业企业将其制作成展板，放置在小区宣传栏，做全覆盖的宣传。

闵行区房管局房屋管理事务中心物业管理部负责人孙维表示，消防安全是老百姓最关心的话题，也是物业公司十分关心的内容，由支队发放的海报，房管局都会交代物业张贴在最醒目的位置。去年，支队也印发了有关电动车、楼道堆物等内容的海报及宣传彩页，由房管局下发给各家物业，反响效果都很不错。

去年进博会期间，为进一步贯彻落实首届中国进博会的安全保卫工作，2018年10月15日至11月14日，市房管局在全市住宅小区开展了迎进博会安全月活动，各房管办结合本地区住宅小区安全防范的形势和实际，细化工作措施，全面开展住宅小区迎进博会安全月专项检查工作。各街镇、工业区房管办事处均认真组织并督促辖区内物业服务企业对于物业管理区域开展消防安全自查巡查工作。

对此，闵行区房屋管理事务中心要求物业服务企业在全区住宅小区宣传栏内张贴《居民小区消防安全责任和义务告知书》，针对检查发现的消防违法行为，立即势促居民及时整改，对限期不整改或整改不到位的，逐一填送《闵行区消防违规行为整改和法律贵任风险告知书》，对拒不整改的，及时上报小区居委会，由居委会统一向辖区公安派出所移交查处，或拨打96119电话进行火灾隐患投诉举报，这一系列动作极大提升了住宅物业安全保卫工作能力，为进博会营造了良好的住宅小区安保环境。

规划展望：让工作更确实

闵行区内有着近300家物业服务企业，但其中，有六七十家物业企业只针对单一小区提供物业服务，因此，许多物业企业存在小而散的问题，物业企业尚未形成规模，且缺少政府约束，容易产生工作落实不到位等问题。

为了提升闵行区内物业企业的整体水平与服务能级，今年，闵行区房管局计划进一步推动“红色物业”建设工作，以增强物业企业归属感，激发物业社会责任感，为小区的消防安全尽到责任。

此外，房管局还将大力推广“闵行物业服务直通车”微信公众号，公众号作为能让全民参与小区安全管理的有效途径，提高其关注度、注册量、使用度、活跃用户数量，对改善社区居住环境，提高百姓的满意度和获得感都大有益处。

今年，房管局还将要求每个小区推出物业信息监督公示栏，规定消防内容必须放在首要的醒目位置，以提高小区居民对消防信息的知晓度。

在小区实事项目方面，闵行区今年计划推进完成2个老旧居民小区消防设施改造，完成新增独立式火灾报警器6000个，并为全区已安装独立火灾报警器的住户开展上门检修、更换，完成安装电动自行车库集中充电设施300个，建立喷淋装置120个，安装8000套安全用电新技术新装备，为8个老旧小区进行消防基础设施改建工作。

这些工作都需要闵行支队、闵行区房管等部门的相互配合，共同负责项目的组织领导、统筹协调、考核验收等工作。其中，支队负责组织、指导各相关单位、各街镇具体实施，认真做好事前制定标准、事中服务指导、事后参与验收评估等工作。区房管局则根据部门职能，督促各房管办、住宅小区物业服务企业落实消防安全管理职责，按标准配齐消防设施器材，并加强日常维护保养，开展小区火灾隐患自查自纠工作。有了闵行支队与闵行区房管局的相互协作，再加之其他相关部门的共同努力，相信闵行区的住宅安全水平将在日后迈上一个崭新的台阶。

王澄劼/文

2018年12月24日上午，一面印有“友谊支援，无私奉献”的锦旗被送到了上海市消防总队浦东支队周渡中队。这面由复欣物业中铝大厦管理处代表送来的锦旗，满含着物业服务企业对消防中队的感谢之情。

锦旗是对中队努力付出的证明与嘉奖，但即便没有锦旗的加持，在周渡中队的辖区内，中队帮助物业服务企业提高安全能级的故事也每天都在上演着。

建筑变迁　安全不变

浦东新区世博园区曾是上海人气最旺的区域之一，世博会期间，观展的客流人头攒动、摩肩接踵。不过在世博会闭幕后的一段时间里，这里却陷入了沉寂。空旷的路面，满街的工地，仿佛一夜繁华过尽。不过，世博园区的寂寞并没有持续太久，后续开发工作便如火如荼的展开了。

其中，原本的世博园区B片区建设成了央企总部商务集聚区，这里地下空间总建筑面积约45万平方米，地面建筑28栋。整个B片区的地下空间也被彻底打通，将这一区域的电力、煤气、污水等管网实现了统一管理，这也被称为“上海迄今为止距离黄浦江最近的超级地下工程”。

2016年，随着中国商飞、宝钢、国家电网等16家央企总部的陆续入驻，世博地区就此迎来了它的第二春。

繁华恢复了，人流回来了，安全工作自然也要紧跟其上，对此，周渡中队主动与这16家企业的物业公司进行对接，此次送来锦旗的复欣物业中铝大厦便是其中之一。

长期以来，周渡中队与复欣物业一直保持着良好的共建交流，中队多次深入复欣物业开展消防宣传和疏散演练，利用理论结合实践的方式，向该企业员工详细讲解防火知识、火灾初期扑救和逃生自救技巧，赢得了该企业员工的一致好评。

在中队的帮助下，复欣物业在本公司的消防业务比赛中斩获了不错的名次，为此，复欣物业代表特地送上锦旗以表达感谢。接过鲜艳的锦旗，中队人员表示，看到共建的物业单位取得成绩，自己也很开心，锦旗是对中队消防工作的肯定，也是鞭策，中队将珍惜这份荣誉，一如既往地完成好各项任务，履行自己的职责使命，以饱满的热情和周到的服务完成各项抢险救援任务，始终牢记“全心全意为人民服务”的宗旨，不辜负人民群众对消防队伍的信任和支持。　

联勤联训　共筑平安

除了复欣物业中铝大厦，中化、商飞、鲁能等企业的物业公司也时常会前往中队表达慰问，周渡中队指导员高剑评价道，大型企业的物业公司一向都非常重视消防问题，在工作执行中也十分规范。

物业服务企业的正规运作自然是令人欣喜，但这样的成绩也不是一蹴而就的，在工作刚起步时，物业的业务能力常有欠缺，其中最突出的就是微型消防站的人员素质问题。微型消防站基本以物业工作人员和保安为主体，在微型消防站刚成立时，这些人员的消防业务能力大多处于空白，需要通过后期培训促使加强。

对于物业工作人员的培训，中队主要分为两个部分，一是走出去，中队前往物业服务企业进行实战演练，让微型消防站的人员也共同参与，这样的活动既提高了中队的处置能力，也增加了物业的应对技能。二是走进来，中队每周会举办一个开放日，开放日当天，物业服务企业可自发前来接受培训，培训内容包括消防装备器材的使用、初期火灾的处置等，有时，中队也会应物业要求进行队列动作的培训。

此外，中队在上门调研时，也会对物业服务企业的消防安全状况进行指导，就发现的隐患问题及时向物业指出，大家共同探讨问题原因与解决办法，形成了良好的互动模式。

每年119宣传月期间，中队都会接到数场大型演习活动的邀约，不同于专门针对物业工作人员的演练，大型演练的涉及面更广，除了需要物业工作人员参与外，大楼内的所有普通员工以及消防维保公司也会加入其中。

去年，周渡中队在商飞集团和中化集团都举行了大型演练。演练假设大楼的某一楼层发生火灾，火情发生后，全体员工根据各楼层工作人员的指挥，进行有序疏散。同时，微型消防站进行火灾先期处置，随后，再由中队到场进行后期处置。演习结束后，中队还在现场搭建了展台，对现场人员进行器材装备使用与逃生技巧的教授，亲身接触到实物，也让参与人员对消防有了更直观的认识。

学以致用　防范未然

2018年7月，位于梅赛德斯奔驰文化中心地下车库的配电箱发生火灾，由于起火点位于地下室，加之配电间又有门阻隔，因此，火情并没有被及时发现，直到火灾充烟后引发了烟雾报警器，才引起了工作人员的注意。中队接报后赶赴现场，此时，物业工作人员已经在对火灾进行科学处置，在中队与物业的共同努力下，火势被及时扑灭。

同样是去年夏天，合生前滩一号小区内的电缆井失火，小区保安发现后立即组织力量，使用干粉灭火器进行灭火，幸亏扑灭及时，并未造成严重的后果。

两起火灾，一场在商务区，一场在住宅区，都是因为有物业人员的及时处理，才避免了小火酿成大火，可见物业对于消防安全的重要性。高剑表示，物业工作人员是火灾的第一到场力量，如果物业能具备专业的处置能力，有效进行应对，后续能减少许多救援困难。

在周渡中队的辖区内，不少微型消防站的力量堪比专业消防队伍，负责世博展览馆的东浩会展就是其中代表。世博展览馆会展活动频繁，每年都有近200场的活动，人流量相当密集，东浩会展的物业主管原先就是消防出身，对消防安全自然是十分重视。建立共建关系后，中队对世博展览馆的200多位保安分批次进行了培训，让每位保安都能真正起到消防监督员的作用。除了人员培训，东浩会展在设施配备上也是做足了功夫，在配齐基本的消防设备外，还另外配备了小型消防电动车，真正做到了严密的安全保障。

深入工作　形成机制

相较于商务楼的物业服务企业，住宅小区的物业则需要中队更个性化的协助。上南、上岗等建造于七八十年代的小区，居住人员大多以独居老人为主，一旦发生火灾，造成伤亡的可能性更高。而且，这些老旧小区的通道狭小，消防车辆根本无法驶入，加之小区面积大，从门口到最内侧的房屋要300-500米，万一发生火灾，消防员到场后只能靠跑。

据高剑介绍，周渡中队的辖区内存在着许多这样的老旧小区，这些小区在物业能力、工作人员、消防设施等方面，都有所欠缺。且小区保安年龄偏大是一个客观事实，要提升人员能力显得有些力不从心。

因此，在住宅小区的物业消防管理上，中队把更多的侧重点放在了居民宣传，希望通过居民消防安全常识与自救能力的提升，来防止火灾的发生。对于行动不方便的独居老人，中队也计划为他们建立档案，增加一些点对点的服务，不光是进行生活上的关心，更要把安全问题加入其中。

周渡中队的辖区从黄浦江一直延伸到闵行交接处，总面积约有30平方公里，其中重点区域为央企总部聚集区、世博一轴四馆等区域，这类人员聚集场所一旦发生火灾，影响将极为严重，因此，中队对于物业的安全管理将永不停歇，力求保障辖区平安。日后，中队希望能将助力物业消防安全的工作继续深入，将物业共建活动形成制度化，进一步增大对物业服务企业消防宣传的覆盖力度。

王澄劼/编辑

2017年，闵行区反映小区管理方面问题的投诉有15625件，占全区投诉总量的21.5%，位居10大热点信访的榜首。其中反映出，物业服务企业和业委会的能力水平跟不上，已成为全面提升基层社会治理水平的瓶颈和障碍。

为了探索解决这一问题，闵行在全区1065个小区中探索推进“党建领航·红色物业”工作模式，以居委会、业委会、物业服务企业“三驾马车”为主体，共同构建居民区党组织领导，合力打通社区治理中的堵点、痛点、难点。

东苑半岛花园，正是这一探索实践中的典型案例。

最美小区的没落

“2004年，我好不容易才买到了这个小区的房子。当时，它是远近小有名气的‘最美花园小区’，我用手机拍了许多照片，喷泉、河道、绿化，那个美啊……但到了2014年，我满脑子想着卖房，因为小区已基本‘瘫痪’了！”说这话的尤女士，是闵行古美街道东苑半岛花园的居民。

据介绍，东苑半岛花园建成于2000年，完成入住是在2002年，目前共有1252户居民，但小区构成十分复杂，既有农民动迁户，也有联体别墅、独立别墅，还有多层居民楼，更多的是高层住宅楼。当初，小区规划建造的起点较高，一手房价、二手房价明显高于周边房子。

这个小区迅速陷入“瘫痪”的原因，与其他问题小区大同小异，无非是原先的业委会人心不齐、能力跟不上，物业服务企业连年被欠款、长期不作为，整个小区的管理陷入了恶性循环。

“我入住没几年，小区就变差了。最初，喷泉停了，后来，景观河干了，接着，几百盏路灯不亮了，越来越多的房屋漏水了，再后来，整个小区的探头、门禁都失灵了，几乎月月发生入室盗窃案，有次一夜之间竟发生了5起……更让人崩溃的是，对居民的报修或投诉，焦头烂额的物业服务企业没一点办法。”说起小区“从美到丑”的巨大变化，尤女士痛心不已。

时间又过去了几年，如今，小区已然大变样。前阵子，小区居民成阿姨突然接到了女儿的来电，说她作为徐汇区一名基层社区干部，要和一大批同事前来东苑半岛花园参观，实地考察这个小区“红色物业”创建的成果。成阿姨自豪地告诉记者，最近一年来，她所在的小区已经成了全市各方人士前来组团参观、研究的对象。

最美小区“瘫痪”之后，到底发生了什么？闵行区的“红色物业”创建又是怎么回事？

翻天覆地的变化

郁先生也是东苑半岛花园的居民，他家位于一栋高层住宅楼的302室。由于楼宇对讲系统坏了，他和家人闹心了一个多月。快递上门，或是来了亲戚，在楼下按对讲系统，家里终端总没反应，既无声音、也无图像，他们只好一次次跑到楼下去开门。

最近，他所在门洞的楼宇对讲系统改造工程终于完工了。“以前的对讲系统，是听筒式的，黑白显示屏，现在，家里终端变成了触摸式、彩色屏，可以直接对讲，好看又好用。”郁先生说，看到问题得到了及时解决，自己之前的怨气顿时烟消云散。

实际上，这个小区的楼宇对讲系统已经全面瘫痪了许久，这两年被列为重点整治计划。据统计，到目前为止，东苑半岛花园已分批完成了99个门洞的楼宇对讲系统改造，今年还将完成剩余50%门洞的改造量。

一切改变的起点源自于2005年，自2015年起，小区又突然开始“变美”了。当年6月，小区的技防监控、电子围栏、车门禁三大系统启动改造，12月正式投入使用。从2016年开始，东苑半岛花园成为了了入室盗窃案“零案发”小区，迄今已成为全区有名的“平安小区”。对于小区技防系统的全面改造，居民感受度最高的，毕竟安全比什么都重要。

尝到甜头后，小区又开始“美丽家园”创建，结合居民反映的那些突出问题，集中实施了停车位翻新、景观灯改造、健身器材整修、楼宇墙面刷新等7大项目，小区面貌焕然一新，进一步提升了居民、社区干部、物业服务企业的信心。

2018年，物业还完成了一个大工程，那就是对小区全部7座泵房的改造。“十几年下来，泵房里的铸铁泵都生锈了，不少居民反映，一早打开家中水龙头有锈水。这次改造，我们不仅更新了所有水泵，还在泵房里做了环氧地坪，内部环境一尘不染，尽可能让居民喝上安全放心的自来水！”物业经理王士岩自豪地介绍道。

　　据介绍，2015年以来，东苑半岛花园已实施了100多个大大小小的工程项目，总计投入数千万元，涉及水管、消防、技防、门禁系统、绿化、电梯、路灯、电缆等方方面面，推动这座老旧小区一步步获得了新生。

今年春节前，小区发放的1300多份问卷调查显示，居民对物业服务的满意度达到了99.4%。

迈向转变的拐点

整个小区走向“瘫痪”很迅速，但要一点一滴重建起美丽形象和良好秩序，可不是像讲故事那么简单。

原来，2014年，小区接连迎来了一位好书记、一位好的业委会主任，还有一位好的物业经理，围绕这个小区的“三驾马车”全部换血。

2013年，小区举行物业服务企业公开选聘，东慧庄原物业公司通过竞聘进入小区。2014年上半年，居民区党总支进行换届，年轻能干的马雪花成为了新的居民区党总支书记。2014年底，在居民区党总支的牵头下，业委会改选工作启动，新的业委会班子在2015年开始正式发挥作用。

特别值得一提的是，马雪花还三顾茅庐请出居民中颇具话语权和影响力的尤女士，担任业委会主任。尤女士原先是一家外企工厂的厂长，对管理、实施工程项目十分在行，而且热心社区事务，先前就是一名居民代表，动迁户遇到什么难题总爱去找她。不过，对于当吃力不讨好的业委会主任，尤女士一度顾虑重重，但居民区党总支书记的诚意，再念及一夜之间发生的5起盗窃案，她终于咬牙答应出来参加竞选。

担任业委会主任之后，尤女士首先要打开一个个死结。小区要实施一个个改造项目，每次都卡在了钱的问题上。但其中难点，并不是没钱，而是没法用钱。一方面，之前的业委会曾作出决议，将维修基金存了定期，一时拿不出来；另一方面，按照2013年之前的业主大会三个文本规定，使用维修基金有限制，每个项目不能超过5000元，而实际上技防、路灯、水管等每个改造项目都要远远超过这个标准。

为了解决这一问题，新的业委会上任之后，通过召开业主大会进行表决，并修订了《专项维修资金管理规约》的相关条款，将每个项目的资金上限提高到3万元。同时，业委会还成功打了几场官司，梳理清楚了电梯、楼宇门洞等公益性收入的问题，并推动业委会各项全面走向公开透明，让居民代表全程参与到每个项目中，逐步赢得了广大居民的信任。

工作机制的理顺

几年来，这个小区已经实施100多个改造项目，每个都要走申请、立项、审批、公示、表决、招投标等一整套流程，而且，每次都要获得三分之二以上居民的同意。如何顺利、高效地走通一次次流程，这当中，居民区党总支起到了关键引导作用。

“许多事情，不可能由党总支书记一个人说了算，也不是居委会、业委会几个人就能干成的。我们的心得是，一件事如果在广大党员中形成了共识，那么在广大群众中也就基本能获得认可了。”马雪花表示，针对小区遇到的某一问题，居民区党总支会定期召开18人的党员议事会，让大家围绕这个议题充分讨论、提建议，之后再召开党员扩大会议，拿出一个大概的意见，传达给全体党员，通过党员在居民中进一步凝聚共识。之后，再由业委会走立项、公示、表决等流程，物业服务企业负责具体实施，整个进程变得流畅起来。

在居民区党组织的领导下，把居委会、业委会、物业服务企业“三驾马车”串联起来，把优秀的党员骨干选派进业委会，把党的组织和工作渗透覆盖到物业服务企业，全面推动物业服务各项事务公开化、透明化。

迄今为止，在闵行基层各居民区党组织的推动下，一大批优秀党员、“三长”、优秀青年等社区骨干被选派进了业委会，全区业委会党员成员达到2086名，其中535名担任业委会主任，495名党员到两委兼任职务。在闵行全区物业项目管理处中，136个物业单位实现了与两委交叉任职，成立党组织或工作小组的200多个。

在深入总结提炼基层行之有效经验的基础上，闵行区委已形成了“党建领航·红色物业”的制度性安排，除了建立居民区党组织对业委会成员的人选建议权、结构建议权和资格审查权，还推出了物业服务红黑榜等，有力巩固强化了居民区党组织在社区各项事务的领导地位，夯实了党的执政基础。

如今，在平吉三村居民区党总支的牵头组织下，东苑半岛花园每周三下午都会召开联席会议，居委会、业委会、物业服务企业负责人都会坐到一起，总结上一周的工作和难点，大家一起共同商议解决的办法，并规划下一周的工作重点。

“这样的工作机制，对物业公司帮助最大。我们平时只要好好干活就行，一旦遇到什么难题，党组织会牵头协调各方力量扫除障碍。”王士岩介绍道，现在，他们物业公司在小区里的实际服务水平，已经远远超过了合同标准。按照合同规定，小区里的道路清扫要做到每天两次，但实际上，他们现在追求的是时刻保持整洁，这就要求保洁人员必须来回兜，随时随地清扫，又如垃圾清理，他们做到了日产日清、大件不过夜，要是垃圾桶边上有零散垃圾，保安、保洁人员一看到就会立即上前清理……这些都不是合同规定的内容，而是他们自加压力、主动做到的。

努力作为的回馈

积极作为，终是得到了认可和回报。以前，小区的物业费收缴率能达到60%-70%就不错了，每年大约有四五百户居民拒绝缴纳物业费，他们的最大理由就是对物业服务不满意。但到了2017年，小区的物业费收缴率攀升到了98.88%，2018年更是达到了99.45%，小区管理已慢慢进入了良性循环。

在这样的正向激励下，物业服务企业总想着找活干。最近，小区正在对40部高层电梯全部实施深度保养，检修更换主机油、减速开关、内置话机、LED灯管等。“虽然，高层电梯暂时还没出现问题，但我们排摸到这些设备已经到了一定年限，必须要主动作为、提前消灭安全隐患，否则等出了问题再解决就太被动了。”王士岩乐呵呵地说，如今，物业公司70多人每天忙得不亦乐乎，“活儿多的根本来不及做”。

近一年来，东苑半岛花园已经成了闵行区“红色物业”创建的样本小区，前来参观的各界人士络绎不绝。但在居民区里，党组织领导的“三驾马车”为主体的基层社会治理共同体并没有停止努力。

“2019年，为了回应居民的期待和要求，我们还有更多事情要做。”马雪花一口气列举了五项新年计划，比如高层公共阳台围栏整修、10个车库的车辆道闸改造、机动车库停车管理系统更新等，其中百姓呼声最大的，是小区景观河道清淤和引水工程，难度很大，还需要区、镇相关部门来协调解决。

目前，闵行在全区推进“红色物业”，提升了基层党组织的组织力，形成了基层社会治理的合力，增强了居民的获得感。通过“红色物业”创建，推动物业服务企业有效融入社会治理，切实解决了小区停车难、治安防范差、消防隐患大等一批老百姓急难愁问题。

据初步统计，两年来，闵行全区增加停车位近2万个、新装电子防盗门1.8万余扇，全区引入优质物业服务企业32家，归并及调减物业服务企业12家。其中，特别值得关注的是，去年一年，闵行全区入住宅盗窃“110”接报数同比下降49.1%、高发案小区同比下降56.7%，入住宅盗窃“零发案”小区数达到620个。