出租房火案中的权利解析

张鑫烨/文

租房是现代社会很普遍的现象,随之而来的就是一种基于租赁合同的出租人和承租人的关系。我们经常能看到双方为了房租、出租屋装修等原因发生的纠纷,那如果出租屋发生火灾,甚至涉及刑事案件的责任,该如何界定呢?本期“拍案惊奇”就给大家介绍下与租赁合同有关的内容。

法定解除权:双方都享有的权利

房东和房客的关系是基于租赁合同的,出租人把房屋租赁给承租人使用,除了有法律的约束外,还特别强调道德和信任。如果一方肆意妄为,当然不能仅仅用道德去约束,所以在《合同法》中对双方都规定了法定解除权,即出现一些特定情形下,双方都享有法律规定的解除租赁合同的权利。

《合同法》第219条规定,承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人享有法定解除权。

“2019年3月18日,某镇三新社区网格管理员发现,在黄京坑路一货车车厢和一间出租屋内都堆放了大量化工桶,桶身标着化学危险品字样,疑似违规储存了大量化学品物质。”如果发生了化学品泄漏或爆炸的事故,租赁物为居住的房屋,储存化学品肯定是属于未按照租赁物的性质使用租赁物了,且使房屋受到了损失,此时,房东就可以解除租赁合同,无论原先签订的租赁期限是多久。

相反,承租人也有该权利,根据《合同法》第233条,租赁物危及承租人的安全或健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格的,承租人也享有法定解除权。比如租赁房屋本身就是危房,房客贪图便宜租下了,但每天都提心吊胆,最后实在无法忍受,就可以提出终止租赁关系。出租人不能以对方事先明知为理由拒绝解除合同。

对于房屋租赁合同,最高人民法院《城镇房屋租赁合同司法解释》第8条,还规定了一点“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的”,承租人也享有法定解除权。我们可以假设,租客明知该房屋隔壁是储存化学品的或者是生产企业,但为了贪图价格便宜,租下了当住房,这种“三合一”就是违反消防的法律法规的行为,就属于上述这条。这时候,是不需要发生任何损失就可以解除租赁合同的。

出租人:租赁合同中的风险承担

房东作为房屋的所有人,将房屋出租给他人,必然需要对房屋的损失(损毁、灭失)等风险具有一定的承担能力。如果租客致使房屋有一定的损失,房东可以通过债权还求偿,但是如果是外力呢?假设,出租屋因不明原因失火烧毁,比如雷暴击中、不明身份者纵火烧毁等,根据《合同法》第231条的规定“因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部损毁、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部损毁、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同”。

假设房屋已经被失火烧毁,承租人可以提出解除合同,但如果之前有租金未支付,房东依然可以要求对方继续支付,因为租赁合同的解除并不会溯及既往。那房屋被烧毁,房东就自认倒霉?如果无追偿人,那这个风险就只能是所有权人承担了。

消除危险请求权:可以诉诸法律的预防措施

消除危险请求权,是物权人的一个权力,物权人的物权行使具有受到妨害的现实危险时,可以运用这个权利。这种危险是具有危及房屋安全的现实可能性的。例如,甲将房屋出租给乙,乙每天都把各种易燃易爆的烟花爆竹私自运到出租屋内暂存,与此同时还生活其中,致使邻居丙无法忍受,每天都提心吊胆的担心会有爆炸起火的危险。

如果消防部门尚未发现,或者投诉无门,甲作为房主一直未整改,乙也没有任何改正措施。丙有权对甲或乙行使消除危险请求权。乙是行为人,甲是状态妨害人,两者都可以作为被请求人,因为甲虽然不是行为人,但他有权可以迫使乙消除危险,对危险的消除具有支配力。一般来说,危险的消除是由被请求人负担的。

如果前期房东不行使自己的权利,听之任之,一次次错过了解除租赁合同、消除危险、排除妨害的权利,出租屋真的发生了火灾,那就“出大事”了。下面来看看这个真实的案例。

消防责任事故罪:房东的屡教不改

案例:“近日,经浙江省湖州市人民检察院公诉,吴兴区人民法院以失火罪和消防责任事故罪分别判处电动车起火事故当事人胡某和房东强某有期徒刑一年十个月和一年九个月。2017年的11月20号,浙江湖州市吴兴区大港村一民房突然着火,导致两人死亡。事后调查火灾起因为一名租客(胡某)将电单车(电动车)停在楼梯间违规充电造成。2004年以来,被告人强某将自建房出租。在此期间,公安、消防和当地政府多次对强某的出租房进行消防检查,发现存在较多消防安全问题,特别是在2017年11月15日向其发放责令整改通知书,要求拆除私接电线,租房内充电的电动自行车一律停到租房外面。强某签收通知书后依旧我行我素,对存在的隐患视而不见,不配合整改,终于在事隔5天后酿成大祸。”

房主强某接到责令整改通知书,拒不整改,这就涉嫌触犯了消防责任事故罪了,根据《刑法》第一百三十九条的规定,消防责任事故罪,是指违反消防管理法规,经消防监督机构通知采取改正措施而拒绝执行,造成严重后果的行为。犯本罪的,处三年以下有期徒刑或者拘役;后果特别严重的,处三年以上七年以下有期徒刑。从案例中,我们可以看到,虽然房东强某并不是直接将电动车进行充电的肇事人,但是他在收到消防部门的整改通知书后,并没有进行整改的迹象,从2004年至2017年,可以说是拒不整改。导致两人死亡的严重后果,已经触犯了《刑法》。

也许有人要问了,为何整改通知书不是发给租客,而是房东?很多房东把房子出租后,就不管了,怎么能叫拒不改正呢?其实这还是涉及到一个民事法律关系或者说权利人支配权的问题。

我们都知道房东作为房屋的所有权人,是可以对房屋进行租赁、处分、售卖的,这些其实就是房东直接支配房屋的权利,称为支配权,这种支配权是排他性的,具有直接支配、享有特定的利益,并排斥他人干涉的性质。所以,消防部门把整改通知书发给房东,就是“看中”了仅有房东拥有的支配权,要求房东对他所有的房屋,以及承租他房屋的租客进行整改,重新回到安全的状态。但是租客并没有这样的权利,租客当然可以对自己擅自充电的行为进行改正,但仅仅局限在自己的行为上。

假设,房东强某已经对租客胡某进行了规劝和安全告知,但租客拒不改正,致使房屋起火,房东可以就损失对租客提起侵权损害赔偿。但这起案件中,房东强某明知租客胡某违规将电动车进行充电,不加制止,导致火灾事故的发生,致使自己所有的房屋受到了损失,是不是还有追讨民事赔偿的权利?

答案是肯定的。但是在实务抗辩中,可能会因为房东存在过失,比如未督促整改,未履行法定安全义务等,而减少对房东的经济赔偿。房东需要对自己疏于安全管理而买单。

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