谭 婧/ 编辑 吴佳伟/ 图
说法档案
文件名称：《上海市住宅物业消防安全管理办法》
发布部门：上海市人民政府
实施时间： 2017年9月1日
“家”向来是人们避风的港湾，但这个港湾也最容易受到安全隐患的威胁。尤其是较之公众场所的消防安全，家庭消防安全往往被忽视，但火灾却无时无刻不在威胁着“家”的安全。据公安部消防局发布的2016 年全国火灾分析数据显示，居民住宅火灾相对多发且伤亡最多，死伤人数分别占火灾总量的80.2% 和67%，住宅火灾形势严峻。
作为一个拥有2400 多万人口的超大型城市，上海的建筑密度大、火灾隐患多，居民住宅场所的火灾事故发生频率较高，仅去年一年致人死亡的36 起火灾事故中，绝大多数就发生在居民住宅，这也直接危害了民众的生命财产安全和社会的公共安全。考虑到长期以来住宅物业消防安全管理领域没有专项立法，上海市政府第156 次常务会议审议通过、市政府令第55 号发布《上海市住宅物业消防安全管理办法》（以下简称《办法》），并于今年9 月1 日起施行。
《办法》用6 章42 条的篇幅，从总则、消防安全责任、消防设施器材和标志的设置维护、日常消防安全管理以及法律责任等方面，对适用范围、住宅物业有关各方的责任、专项维修资金使用、电动汽车和电动自行车充电安全管理、住宅物业区域的执法协作、住宅物业限制登记等重点问题作出规范，为规范住宅物业日常消防安全管理、加大执法力度提供法制保障。
范围广：上海所有住宅物业均适用
观察上海的住房是一件很有趣的事情。看似格格不入的石库门、新式里弄、老公房、超高层等各种风格的住宅形式，却在这片东方土地上和谐共存，组成了“海纳百川”的住宅环境，一些具有时代标志的住宅建筑，甚至成为游人如织的景点和地标。但居民住宅本身就是亡人火灾的高发场所，再加上不同住宅类型存在的火灾难点，上海的住宅消防安全不容小视。
这些年，上海不断从制度法规、队伍建设、设施设备等方面完善着住宅消防安全的管理，用心保护着每一位市民的生活起居。此次实施的《办法》也是在总结固化经验做法的基础上，吸取国内外住宅建筑火灾教训，进而补齐城市管理的短板。为了让立法对全市的住宅物业起到规范作用，此次《办法》将上海市区域内所有的住宅物业都纳入适用范围，包括实施物业管理的住宅物业和未实施物业管理、由业主自行管理的住宅物业。明确规定了实行业主自主管理的小区，由业主自行管理机构承担具体的消防安全责任；尚未选聘物业服务企业且未组建业主委员会的住宅小区，由居（村）民委员会组织业主、物业使用人做好消防安全工作。
不仅如此，《办法》还根据《消防法》《上海市消防条例》和住宅物业消防安全管理方面的国家标准，将业主、物业使用人，业主大会、业主委员会，物业服务企业以及居（村）民委员会四类主体在住宅物业消防安全管理中应分别承担的责任作出梳理和明确。
破瓶颈：房屋代修的费用由业主承担
长期以来，住宅物业消防安全管理领域没有专项立法，《办法》的出台既填补了制度空白，又完善了法制体系，促进上海市消防安全管理的法制体系更加完备，规定更加详尽。此外，《办法》也解决了操作瓶颈，实现闭环管理，针对影响住宅物业消防安全管理规定落地的难点问题，《办法》从更细、更实、更具操作性的角度进行制度设计，为各类问题的解决提供明确可行的路径规范。
不难看出，《办法》进一步明确了物业服务企业的责任要求，物业服务企业在住宅物业消防安全管理当中，是重要的责任主体。举个例子，过去按照《上海市住宅物业管理规定》，住宅小区的共用消防设施损坏的，区房屋行政管理部门可以组织代为维修，维修费用在专项维修资金中列支。但在实际操作中，这条规定因为缺乏细化规则，实施难度较大。
而在本次实施的《办法》中则明确，因业主委员会不同意在专项维修资金中列支维修费用等原因，影响共用消防设施维修、更新和改造的，公安机关消防机构应当告知区房屋管理部门，由区房屋管理部门组织代为维修。区房屋管理部门作出书面决定并送达业主委员会，明确维修费用由业主承担；代为维修的费用数额经具有相应资质的中介机构审价后，书面告知业主委员会，并明确缴付期限。对拒不缴付维修费用的业主委员会，区房屋管理部门可以依法催告并申请人民法院强制执行。
更精确：共用部位每日进行防火巡查
这些年来，上海居民住宅的火灾数、伤亡数总体有所减少，但“小火亡人”的问题仍然突出，特别是居民小区的电气故障和用电隐患风险仍居高不下。有数据表明，近十年，居民小区因电气线路故障引发亡人火灾共75 起，占居民小区亡人火灾总数的28.74%，其中，在老式民宅、群租房、违法建筑、居改非等场所电气线路老化、私拉乱接、使用大功率电器、旧电器“超期服役”等问题尤为突出。
此外，部分老旧小区由于先天规划不足，房屋结构差、连片集聚，内部消防设施缺失、消防水源缺乏，消防本质安全度较低。部分老旧小区虽经政府消防实事项目改造，增配了相关消防设施，但因业委会消防意识不强、规范运作不够、维修基金续筹困难以及物业消防管理不到位等原因，一些消防设施常处于故障状态，无法发挥应有作用。
针对这些突出问题，本次实施的《办法》规范了住宅物业共用部位的日常消防安全管理行为，直接将消防设施的维保精确到以一日为单位。具体来说，物业服务企业或者业主自行管理机构应当对住宅物业管理区域内的共用部位每日进行防火巡查，每月至少进行一次防火检查，及时发现和消除火灾隐患，并做好防火巡查、检查和处理记录。
对无法消除的火灾隐患，物业服务企业或者业主自行管理机构应当立即报告业主委员会和所在地公安派出所；公安派出所接到报告后，及时依法调查处理。
接地气：电动汽车和自行车的充电管理
上海的老旧小区数量非常庞大，它们大多面积较狭小、小区公共场地少、电线敷设不够合理……这些短板也放大了老旧小区本身存在的消防安全问题，造成这类住宅在电气线路、消防车道、疏散通道、消防设施等方面的安全隐患。
这其中，在楼道里堆物的现象就非常普遍，从“96119”市民热线群众举报火灾隐患情况来看，“占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口”此类隐患占举报总量的24%，居全市13 类火患举报问题之首。
同时，近年来电动自行车因质量不达标、充电不规范等引发火灾的情况也日益突出，对居民小区消防安全构成新的威胁，特别是一些居民为图方便，将电动自行车停放在疏散通道内充电，一旦着火“生命通道”被堵塞，极易造成人员伤亡。而目前，对小区楼道堆物等违法违规行为缺乏有效制约手段，即便整治，如果后续管理不到位也容易反弹回潮。
《办法》实施以后，针对生活中存在的火灾隐患，对电动汽车、电动自行车的充电安全作了专门规定，要求物业服务企业或者业主自行管理机构加强对电动汽车、电动自行车充电的日常管理，做好每日巡查、检查工作，督促业主、物业使用人遵守安全充电要求。有条件的住宅小区应当设置电动汽车、电动自行车集中充电场所。集中充电场所应当符合国家和本市电动汽车、电动自行车充电场所安全规范标准。
抓细节：关注装修和租赁的消防行为
近年来，上海消防部门委托市统计局社情民意调查中心开展了上海市公众消防安全常识知晓率调查。结果显示，公众消防安全防范意识得分不高，尤其在“对家用电器线路、燃气管道、灶具等的检查习惯”“了解灭火器功能及使用方法”等方面得分较低。同时，从日常掌握情况看，群众主动参与日常疏散演练的积极性也不算很高。
消防安全意识的淡薄甚至缺失，也是居民住宅中一个重要的火灾隐患。一旦遇到装修出租房屋时，这种隐患只会愈演愈烈。为此，《办法》特别用两个章节的规定，强调了当业主、物业使用人需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业或者业主自行管理机构。而物业服务企业或者业主自行管理机构接到业主、物业使用人的告知后，应当向业主、物业使用人告知房屋装饰装修中的消防安全禁止行为和注意事项。
与此同时，当业主、物业使用人装饰装修房屋时，应当保证电器产品和燃气用具的安装、使用以及电器线路、燃气管道的设计、敷设符合消防技术标准和管理规定。出租人应当确保出租房屋符合消防安全要求，指导承租人安全使用电器产品和燃气用具，定期进行安全检查和维护。
承租人应当遵守消防安全管理规定，安全使用电器产品和燃气用具，配合出租人进行安全检查和维护。
设处罚：违法出租行为最高处10 万元罚款
保障住宅物业消防安全，不仅需要公安机关消防机构、公安派出所加强日常监督检查，还需要与城管执法部门、乡镇人民政府等相关单位开展执法协作。同时，经城管执法部门认定为附有影响消防安全的违法建筑的，还可以依法采取限制登记措施。此外，对违反本办法的单位和个人，公安机关及其消防机构可以按照规定，将其违法信息提供到上海市公共信用信息服务平台，依法采取相应的惩戒措施。
除了限制和惩戒措施，《办法》还增加了违法出租等行为的法律责任。当任何单位或个人在住宅物业区域内涉及“搭建临时建筑物、构筑物或者改变建筑物用途不符合消防安全要求”等九项违法行为，需要承担直接性的处罚要求。例如，单位或者个人违法出租架空层、设备层、避难层，改变停车库、地下空间使用性质不符合消防安全要求的，由公安机关消防机构责令改正，处1 万元以上3 万元以下罚款；情节严重的，处3 万元以上10 万元以下罚款。
物业服务企业的行为也同样受到《办法》的约束，物业未在管理区域设置消防安全标志的，由公安机关消防机构责令限期改正，逾期不改正的，处5000 元以上2 万元以下罚款；情节严重的，处2 万元以上5 万元以下罚款。此外，若物业服务企业未建立消防档案或者消防档案内容不规范的，由公安机关消防机构责令限期改正，逾期不改正的，给予警告；情节严重的，处500 元以上2000 元以下罚款。
出门放心、回家安心，这才是我们想要的家庭生活。期待《办法》实施后，消防安全能“常住”我家。
《办法》实施后 消防开出首张个人罚单
近日，浦东消防部门结合高层建筑消防安全综合治理对居民住宅开展检查中，发现浦东新区泥城镇云汉路一小区内存在停放电瓶车占用疏散通道的情况，并且该电瓶车车主经派出所物业居委会多次提醒的情况下仍然没有改正，执法人员立即对其进行了约谈询问，并依据《中华人民共和国消防法》第六十条第二款规定，对其做出罚款人民币200 元的行政处罚。这是上海市开展高层建筑消防综合治理，楼道电动车清零等专项活动以来，针对违法行为人个人开出的首例消防罚单。
这样的行政处罚也彰显了消防部门贯彻实施《办法》的决心，为了不让火灾隐患出现在您的家中，请依照以下列举的隐患自测，让本刊陪您一起防微杜渐！
1. 家庭电器线路，由于装修和不断增加电器设备等原因，造成混乱和不规范，留下潜在隐患。
2. 家中电线老化、破损。
3. 电器线路插头、插座不牢靠。
4. 家用保险丝由铜、铁丝代替。
5. 电器的工作电压和工作电流，与所用的功率不符，造成长期过载，温度过高而引发火灾。
6. 家用电器出现故障后，继续工作，随时都会有危险。
7. 不按使用说明书正确使用家用电器。
8. 在楼梯、走道、阳台存放易燃、可燃物。
9. 保险丝熔断时，有灼热的金属颗粒掉落，如果下面有可燃物，便会引起燃烧。
10. 家庭装修材料，没有使用难燃、不燃材料。
11. 可燃物离照明灯具太近，容易引起燃烧。
12. 火柴、打火机等物品，放在儿童易拿到的地方。
13. 家中的废纸、书报不经常清理。
14. 家中存放超过0.5 公斤的汽油、酒精、香蕉水等易燃易爆物品。
15. 在家从事易燃易爆物品生产、加工、经营活动。
16. 燃气管道安装不牢固、软管老化。
17. 每天睡前或离开住所前，未拔掉电源开关，未吹灭香烛等明火，未关掉燃气炉灶的气源开关。
18. 家中未配置简易灭火器具，未制定火灾逃生预案。
