2019年03期

践引领 促自律 谋发展
上海市物业管理行业协会关注消防安全工作

王澄劼/文

居住是人们生活最基本的物质需求,随着社会经济水平的不断提升,住房条件也得到了明显的改善,但其中存在的问题却仍不容忽视。物业服务企业运作不规范、停车收费价格放开后缺乏议价机制、专项维修资金续筹和使用难、公共收益使用账目不透明及停车难等问题时有出现。

3月1日起正式实施的《上海市住宅物业管理规定》就对住宅物业管理中存在的突出矛盾和市民群众关心的热点问题提出了解决方案。新规对今后物业管理工作产生重要影响,以新规正式实施为契机,上海将着力建设业主依法守约、主动参与,物业服务企业及从业人员依法履约、诚信经营的住宅物业管理新局面。

如果说,物业服务企业承担着维护全体业主利益和社会公共利益的职责,那么上海市物业管理行业协会就是实行行业服务和引导行业自律的重要桥梁,可以说,协会是物业服务工作最坚实的后盾。

25年历史,1500多家会员单位,会员单位在全市的物业项目数量占80%以上,每年吸纳新会员两百多家。这些不仅是数字,更记载着上海市物业管理行业协会多年来的成绩。

为企业提升人员素质

协会与物业对高层住宅消防安全极为重视,经常在小区内举行消防演习。

距离6·22杭州保姆纵火案已过去近两年时间了,纵火的保姆也已得到了应有的惩罚,但这场大火带给人们的警示并不会因为时间而消退。

在火灾当时及之后,为事发地蓝色钱江小区服务的绿城物业服务集团一直受到密集的质疑,水压不足、消防水龙头出不了水、物业救治不力、可疑引导舆论等情况饱受批评。火灾发生后的第七天,绿城物业首度向公众作出回应,承认保安篡改消防器材记录。刑案二审后,失去妻儿的林生斌更是提起了对绿城物业等9方单位或商业机构的民事诉讼。

纵火保姆固然可恨,但绿城物业消防安全管理落实不到位、应急处置能力不足、建筑消防设施运行不正常,也是导致救灾不力的关键因素。这场事故是以生命为代价,唤醒大家对住宅消防的重视,物业工作对于业主安全的重要性由此可见一斑。

全上海共有三千余家物业服务企业,其中质量参次不齐,为了引导物业服务企业切实做好安全管理工作,上海市物业管理行业协会致力于服务企业、规范行业、发展产业。根据当前的最新政策以及会员单位的实际需求,协会为会员单位开展宣传培训等工作,让消防安全走进物业工作人员的心中。

协会的培训课程一般有两种形式,一种免费的公开课,另二种是收费的专业课程,消防普法、防火知识等内容一般都是公开课。在课程开始前,协会首先要做大量的准备工作,向会员单位发出课程通知、准备学习资料、组织学员微信群等。为了吸引会员单位,协会尽力请好的老师、讲好的内容。虽然,是否参加培训全凭会员单位自发,但每场课程基本都能保持在两三百人的成绩,足以说明课程的分量与吸引力。

在2017年《上海市住宅物业消防安全管理办法》实施后,协会特邀多位消防领域的专家为会员单位进行课程讲授,涉及法规宣传、消防意识等多方面的内容。这些讲座面向全行业,且都是公益性质的,共惠及千余人。

为市场营造良性环境

根据《上海市住宅物业消防安全管理办法》规定,物业管理行业协会应当发挥行业自律作用,制定住宅物业消防安全管理行业公约,督促物业服务企业遵守与住宅物业消防安全有关的技术标准,将物业服务企业履行消防安全责任情况纳入行业诚信惩戒和项目评优范围。协会应当加强行业信用管理建设,鼓励物业管理行业协会与信用服务机构合作,开展信用等级分类和信用评价,对违反住宅物业消防安全管理规定的物业服务企业采取相应的行业惩戒措施。

协会始终遵循着《办法》的精神,从提升服务管理品质上下功夫,开展了多类型的活动,以激励企业规范运营、遵守安全标准。

协会受房管局的委托,开展了本市物业服务企业综合能力星级测评工作。在全面客观分析上海物业服务企业各类数据,并结合实际勘查后,评选出了多家星级企业,消防自然是考核项目中极为重要的一项。星级评定工作给业委会在选择物业服务企业时提供了一个参考,一定程度上起到了引导行业自律的作用。

今年是星级测评工作开展的第二年,虽已初见成果,却也有一些需要完善的地方,例如,部分企业只负责非居住项目,涉及的工作事务单一,因此,在打分的时候会相对吃亏,为了力求对所有物业服务企业做到公平公正,协会目前正在不断修正打分体系。

去年3月起,协会启动了第二届“最美物业人”评选活动,覆盖居住和非居住所有业态,聚焦物业服务企业一线服务人员,并增设“在最美物业服务团队”评选项目。在网络投票环节,协会第一届共收到了300多万票,第二届收到3000多万票,说明活动参与度正在逐年提高。通过这样的活动,为行业营造学习先进的氛围起到了良好的促进作用,也改变百姓对物业不佳的刻板印象。

协会工作人员表示,如今,物业行业的面貌正在不断改进,许多物业工作中的问题也正逐步得到解决,对于协会组织的活动,会员单位的反映均很不错,希望借着这股势头,能够进一步规范市场,让好的企业做大做强。

为新规加强行业指导

3月1日起,新版《上海市住宅物业管理规定》正式实施,新规对物业的规范运行、停车位共享、专项维修资金使用等物业管理的焦点问题,作出了新的具体规定,新规的出台对物业服务企业提出了更高的要求,对业主也是,对协会更是。

作为物业服务企业,新规规定,利用物业共用部分从事广告、商业推广等活动的公共收益应当主要用于补充专项维修资金,补充比例应当高于百分之五十。维修资金的充裕,为消防设备的维修提供了保障,有助于物业做好消防维保工作。

在实际工作中,物业也有着自己的难处,例如,随着房龄的增长,许多设施都已老化甚至损坏,若要进行全面维修,物业在资金上显然力不从心,即使是小维修,也需向业委会打报告,物业和业委会又各有各的立场,极易产生分歧。对此,新规中的紧急维修制度就很好的缓解了这个矛盾。当发生火灾自动报警系统、自动喷淋系统、消火栓系统损坏等紧急情况时,物业服务企业或者自行管理执行机构应当及时制定维修、更新方案,启动紧急维修,防止消防设备的不完备,避免意外事故的发生。

作为业主,在享受权利之外,也有自己必须要做的义务,业主损坏房屋承重结构的,由区房屋行政管理部门责令立即改正,恢复原状,最高可罚款二十万元。其他类似拖欠物业费、群租等问题,也都将被按规处理。

作为协会,由于非保障性住宅小区的物业服务收费的开放,在有助于市场开放的同时,却也缺乏了可供参考的物业服务标准和价格信息,导致业主和物业服务企业协商困难。对此,新规提出,物业管理行业协会应定期发布物业服务价格监测信息,供业主和物业服务企业在协商时参考。

同时,应房管局委托,协会设计制作了宣传新规的海报,发往全市各个小区,海报不仅有纸质还有电子版,多渠道的宣传方式,极大提高了物业和业主对新规内容的知晓率。

新老物业交替产生矛盾、业委会与物业各有立场、业主拖欠物业管理费,这些都是物业工作中常见的难题。对此,协会会定期举行会员单位会议,传达政策,对物业企业做引导工作。虽然没有处罚的执法权,但只要是在能力范围内,协会都会尽己所能,以荣誉激励等手段引导企业走向规范。