民法讲座(三十九)
学区房购置不简单

吴 海/文 何忆雯/插图

开学了,小区后门恢复了喧闹。后门正对着一所小学,一到下午四五点,校门口总是被来接孩子的车辆堵得水泄不通。这天下午,保安小王在门岗值班,到了放学的时候,人流、车流多了起来,所以他在值班时会特别留意小区及小区周边的安全。
因为是所不错的小学,小区的房价也一直呈现稳定上升的态势。这天,正巧有对年轻夫妻向小王打听学校的情况,问了一通,小王也说不出个所以然。
第二天执勤时,小王看到业主张先生,便上前问道:“张先生,您女儿是在对面这个小学读书吗?”张先生回答道:“对啊,已经二年级了,离家近就是好,她自己过条马路就能回家。”
“那倒是很方便。”
张先生继续说道:“麻烦你在值班的时候,放学时间也帮忙留意照看一下,谢谢了。”
小王说:“应该的,应该的,这是我们的职责。张先生,是不是在我们小区入住的业主的孩子到了年龄都可以上这个学校呢?”
“那可未必。现在上个学很麻烦,要看父母的户口情况以及学校当年的招生要求,每个学校要求都不一样,每年政策也会有变化。”张先生摇摇头说到。
小王说:“这么复杂啊,我还以为只要是这个小区的业主,都可以上这个小学。”
张先生说:“我们也算是赶上了。这个小区的均价要比周围的高,就是因为对口了这个学区,我身边也有很多朋友来问我学区的事,他们为了孩子读书,打算把现在的房子卖了,置换到这个学区房。”
小王探了口气说:“为了读点书那真是大动干戈啊。”
张先生说:“是的,如果付出了这么多真的可以让孩子在好的学校读书也就算了,可我朋友偏偏碰到了骗子。”
“这还能碰到骗子?”小王一脸诧异。
张先生说:“对的,我朋友与上家签订了房屋买卖合同后,也支付了约定的总价款,他们签的合同约定上家应当在房屋所有权转移之日起50日内,向房屋所在地的户籍机关办理原有户口迁出手续,否则应支付违约金。后来这套房屋过户至我朋友名下,但房屋内却一直有一个不认识的人的户口未迁出。我朋友为迁出房屋内不相干的人的户口,将上家起诉至法院,法院居然以我朋友所诉的事实与理由以及诉讼请求不属于人民法院民事案件主管范围为由,驳回了他的诉讼请求,我朋友只拿到上家未迁出户口所赔的违约金。”
小王说:“你朋友真正的目的是为了落户,拿到学区房对口学校的读书资格,这时候赔违约金有什么用呢?”
张先生一声叹气道:“对啊。这样的情况,我觉得他们几百万白花了,所以在买学区房的时候一定要问清楚里面的户口情况。”
正当他们聊着天,保安李队长从他们身边走过,“你们聊什么呢?”
小王跟李队长说了张先生朋友的遭遇,李队长补充道:“光问清楚户口情况有什么用?而且户口情况作为买家,通常是查不到的。”
小王说:“那怎么办?如果再碰到这样的事,作为买家岂不是太吃亏了!”
生活经验丰富的李队长说:“之前我有个朋友也碰到这样的法律风险,他们在合同订立的初期便找到了律师朋友把关,给了他们以下几点建议:
“1.购买学区房在处理好房屋所有权转移问题的同时,更要处理好以下两个问题:一为原有户口迁出问题,二为入学资格问题。降低风险的具体方法有三:(1)在房屋买卖合同中约定关于户口迟延迁出的违约金条款,督促出卖人履行房屋原户口迁出义务并确保该户口有入学资格。(2)在房屋买卖合同中设置先履行抗辩权条款,预留一部分未付房款。待出卖人履行了房屋原户口迁出义务、并确认了该户口有入学资格后再行支付。(3)设定重置差价补偿条款。具体为如果出卖人最终不能履行迁出户口并确保房屋户口有入学资格的义务,则买受人可在选择解除合同的同时,要求出卖人承担在该学区或者相似学区重新购买房屋的额外差价。为避免在弥补差价上的争议,建议将补差的计算标准及方法在合同中作出明确约定。
如可约定按单价面积的差价补偿重新购买房屋时的差额。
“2.即便是法院,也无法直接判令要求学区房的卖方根据买卖协议迁出户口。户口迁移系公安机关户籍管理的职权,不属于人民法院民事案件处理的范围,即法院无法判决迁移户口。出卖人负担的迁移户口的义务,只能通过违约金来约束。买房人依据房屋买卖合同约定高额的违约金,通过主张违约金的方式逼迫卖方迁出户口。
“3.即便是公安机关亦没有强制他人迁出户口的权力。但是根据现有的户籍政策,房屋内现有的户口不影响新的所有权人户口的迁入,买房人取得房屋所有权后,可以办理户口迁入。
“4.学区房的出卖人切莫轻易就确保有入学资格等问题作出承诺。防止相关承诺因各种自己不可掌控的原因而无法实现,进而导致承担违约责任。
“5.卖房人要注意除了自己的户口迁出之外,是否还有他人的户口在该房屋内?尤其是一些二手房、三手房、四手房等,更加要注意是否有前房主的户口在该房屋内。
“6.在设置违约金条款时,应防止因违约金设置过高,导致法院酌情调减违约金。合同履行过程中应及时收集相关方面的证据证明实际损失的大小,避免诉讼中对方提出调减违约金时无法完成举证。
“此外,一套房子原则上只能有一个户口本,但是类似这种特殊情况,有的地方公安部门可以再开一个户口本,原来的注明是空挂,具体操作要问下所在地派出所。至于能否确保上对口的学校,则要问学校的政策了。”
听了李队长的话,小王和张先生恍然大悟,切勿听信出卖人对户口的一面之词,还是必须要通过书面合同的方式,将户口的问题约定清晰啊。

法条链接:

《合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
第一百二十一条 当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

法条释义:

户口迁移属于公安机关户籍管理的范畴,法院不会受理和审理户口迁移的案件,公安机关也无权强制要求原房主将户口迁出,故如原房主拒绝配合,则从法律上目前并无有效措施迫使原房主迁出户口。
只能在合同中对于拒不迁出户口的行为约定违约金,这样就成为和合同约定的情况,法院可以要求对方承担违约责任。

(栏目编辑:钟 琳)