吴海/文 何忆雯/插图
业主周先生今年年初就前往房屋中介公司，将自己在小区里的一套房子挂牌出售，半年多时间里，看房的前前后后来了好几拨，可真心实意谈价钱的却没几个。这天，周先生刚陪一拨人看完房子，一个人在小区溜达正巧碰到小王，便聊了几句。
“周先生，住得好好的怎么要将房子卖了？”
周先生轻轻叹了口气说：“现在这个节骨眼卖房，其实我们老两口也不愿意，但是没办法，儿子今年就要结婚了，他们想把这套大的房子卖了，再买套小的，这样就能有些流动资金。你不知道呀，这结婚要花多少钱！”
小王：“看房的人陆陆续续来了不少吧？”
周先生：“看的人是不少，但总谈不拢，每一个都想让我便宜几十万甚至上百万，这不是天方夜谭吗？”
小王：“我们小区房型好、环境优，怎么会没人买呢？”
周先生：“现在的房市政策走向不明朗，谁都想动，谁又都不敢动。买房的大都是置换房屋，很多人跟我们的情况一样，所以都是想要先等自己的房子卖出去然后再选择购房。”
小王继续问道：“你们着急卖吗？”
周先生：“急啊！我们也希望儿子能够尽快结婚，这也算了了我们老夫妻的一件心事。”
小王：“那你就只能有所取舍了，把价格下调一些，不是有句话说‘没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格’。”
两人聊了几句，周先生便返身回家了。周先生觉得小王说的也有道理，心想便宜点就便宜点吧，再拖下去还指不定房价怎么变呢，这件事能快点顺利结束就行。
接下去的两周，小王也没怎么见着中介带人来看房了，嘀咕着这房还真是有价无市不好卖啊，没想到第二天，周先生兴冲冲地来到了保安室：“小王，我的房子卖掉啦！”
小王开心地说：“合同签好了？”
周先生：“那还没有，对方今天支付了定金，后续基本没问题了。”
正巧当天值班的李队长也在，便多问了一句：“老周，购房者的基本情况是怎样的？”
周先生说：“是一对小夫妻，首套房，今天先付了我2万元的定金，这几天他们去凑首付了。”
听到这里，李队长不由得提醒了一句：“老周，这你得多个心眼。现在上海哪套房子动辄不是好几百万，对方能否拿得出首付，之后贷款又能否审批成功，你在签订合同前，这些情况可都要问清楚啊。”
周先生听完不由得愣了一下，说道：“首付对方如果有问题，怎么会来看这个价位的房子呢？我觉得首付肯定没什么问题，至于贷款，会有风险吗？”
李队长回答道：“当然有了，根据现在的法律法规，房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，可以要求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的。”
周先生听完又是一愣，想不到贷款出问题之后，对方是可以要求解除合同的。关键是周先生已经看好了别的房子，这两天也准备签合同付定金了，如果对方的贷款成问题，那岂不是所有的经济压力都落到了自己的头上？这下又把周先生陷入了难题中。
李队长看到周先生忧心忡忡，便说：“你别急，在房屋买卖的交易中，这种事常常会发生，但其实也是可以避免的，你要多了解了解买家的信用状况，判断一下他们贷款会否成为问题。”
周先生觉得很有道理，便立马打电话给中介，中介在电话那头却是满口打包票，说对方年纪轻，贷款肯定没问题。挂了电话，周先生觉得中介的话不能当真，又给银行的朋友打了个电话，银行的朋友听完情况后表示：如果因购房者个人征信记录逾期严重，是可能不符合贷款银行审批条件的。可是对方个人征信记录，作为售房者是无从考证的。
一边是急着想要将房子出售，一边却担心年轻夫妻申请贷款的问题，一边还害怕与自己看中的房子失之交臂，原本开开心心的周先生，变得垂头丧气。
李队长看周先生似乎没有解决的方法，赶紧宽慰他：“我提醒你的情况是比较极端的，现在只签了定金合同，到签正式合同的时候要注意一个内容，也就是如果无法办理贷款，买方要用别的方法支付房款。
“在合同上要写清楚，由于贷款银行不能按买受人申请的贷款金额和贷款年限发放贷款或拒绝向买受人提供贷款的，买受人可以在以下方式中选择处理办法：（1）按照银行确定的贷款金额和年限办理贷款手续，并自接到上述通知之日起十日内一次性向出卖人补交差额房款部分；（2）自收到贷款银行拒绝发放贷款通知之日十日内起，一次性向出卖人支付完剩余房款。可以有效避免买受人提供办理按揭贷款信息虚假不实的风险，使得签订房屋买卖合同并顺利履行的目的得以实现。
“如果买方不肯签，说明他们心里也没底，签不下正式合同最多也就是还了定金再找有实力的买家。如果签了，说明他们对收付款也有所准备。
“如果到时候办不出贷款也付不出来，从法律上讲也不影响合同履行。《合同法》第94条规定了法定解除权，若当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。但是如果双方就没有取得银行按揭贷款提前约定了替代性履行方式，没有取得银行按揭贷款并不影响合同继续履行，你们可以要求对方继续付款。
“此外，贷款政策变动也是比较极端的情况，也就是在签了合同后，政策发生变化，而不是说签合同时买方的条件已经不符合贷款政策要求，还可以用政策原因作为解除合同的条件。
“总而言之，就是要在签正式房地产买卖合同的时候写清楚，如果买家贷不出款，就要在规定期限内以其他方式付款。这样既可以在签约时提醒买家做好付款准备，也可以在买家真的无法贷款时，追究其合同责任。”
周先生听李队长说得这么详细，连连点头：“我这就去和中介说，要在合同里加上这样的条款，如果买方不肯签的话，这个房子就不卖给他了，继续找，总能找个靠谱的买主。”
法条链接：
《合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
最高法院《全国民事审判工作会议纪要》【法办〔2011〕442号】
二、关于房地产纠纷案件
（三）关于在民事审判中贯彻落实房地产调控政策的问题
房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人的确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款，对其请求可予支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【法释〔2003〕7号】
第二十三条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
法条释义：
根据民事法律的意思自治原则，有约定从约定无约定从法定，也就是说如果没有约定的情况下，如果发生政策性变动导致买方无法按照约定以贷款方式支付房款的，合同可以解除。但是如果双方明确约定，即使政策变动导致无法支付房款，也应该以其他方式支付房款的，则从其约定，买方应当继续履行合同而无权解除。
