巨额水费谁来付?


2013 年10 月,江苏宿迁一小区因消火栓漏水,导致单月产生约18 万元水费。自来水公司要求物业公司支付水费时,物业公司以水费应由实际使用人承担为由拒绝缴纳。

案例回顾

位于江苏省宿迁市的城东小区于2005 年交付业主使用,开发商聘请了阳光物业公司负责小区的物业管理。业主入住后自来水公司为其安装了水管,并负责小区内管网的日常维护、维修及抄表到户工作。
2013 年10 月,自来水公司工作人员到城东小区抄水表时发现,该小区的两个商铺的消防水表显示用水5.6 万吨,共计水费17.8 万元。抄表员见状赶紧通知小区物业公司核查,物业公司随即关闭阀门查找原因。
物业公司核查后发现,涉及高额水费的两个商铺自2006 年起没有火灾出警记录,也没有因发生火灾使用过消防用水,按理不该有如此数量的用水。几番检查后,物业人员终于发现,原来消火栓的某处存在破损,水从缺口处一直往外流。随后,自来水公司向物业索要17.8万元水费,但被物业公司拒绝。
关于该由谁来承担这笔水费,住户、物业公司各执己见。物业公司认为,小区消防设施产权归全体业主所有,业主有义务承担消防设施漏水所产生的水费,且自己与自来水公司无供用水合同,自来水公司无权向其主张水费,这笔费用理应由业主承担。另外,自来水公司作为供应方,没有尽到小区用水管道巡检维修的义务,对大额水量的流失有一定责任。小区业主则主张,消防设施漏水是物业管理不善造成,物业应当为自己的过错担责。到底,这笔巨额水费该有谁来支付呢?

法律解答

解答人:汪志华

北京盈科(上海)律师事务所高级合伙人消防设施分为公共消防设施和自备消防设施,小区内部消防设施属于小区自备消防设施,从自备消防设施取水救火需要缴纳水费。小区自备消防设施漏水产生的水费,自来水公司可以依据不同的法律关系要求小区业主或物业公司承担缴纳水费责任。
首先,自来水公司可依据“物权”法律关系要求小区业主承担缴纳水费责任。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定:建筑区内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。这是因为开发商已将小区的这些公共配套设施建设费及土地出让费等计入该小区的房屋价格构成,并以预算造价按住宅面积所占比例分摊到小区的每一业主的房屋单价中。小区的消防设施就属于公用设施,归业主共有。
同时《物权法》第七十二条规定:业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利,承担义务。业主承担义务的表现包括分担共用部分产生的费用。《物权法》第八十条还规定:建筑物及其附属设施的费用分摊,有约定的,按照约定;没有约定或约定不明确的,按照业主专有部分建筑物总面积的比例确定。由此可见,业主作为小区消防设施的所有人,自来水公司可以要求其承担小区消火栓漏水产生的费用。
业主承担缴纳水费责任后,可依据物业合同向物业公司进行追偿。《物业管理条例》第三十六条规定:物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同约定的内容,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。该条明确规定了物业公司在进行物业服务过程中,存在违约情形给业主造成损害时,应承担违约赔偿责任。此外,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定:物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。故业主承担水费后,可以依据物业服务合同向物业公司追偿。
其次,自来水公司可以依据“侵权”法律关系要求物业公司承担缴纳水费责任。《中华人民共和国侵权责任法》第十一章规定的物件损害责任中,物件致他人损害,原则上由所有人或管理人承担赔偿责任。《侵权责任法》第九十一条第二款规定:窨井等地下设施造成他人损害,管理人不能证明尽到管理职责的,应当承担侵权责任。造成他人损害,包括财产损害与人身损害。小区共有设施设备管理主体为全体业主,但在委托管理模式下,小区业主将其对小区的管理权委托给物业公司行使,此时小区的共有设施设备管理主体为物业公司。《中华人民共和国消防法》第十八条第二款规定:住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理,提供消防安全防范服务。物业公司未能尽到理义务导致消防用水流失,侵犯了自来水公司的财产权,应当承担相应的责任。自来水公司有权要求物业公司赔偿其因此遭受的损失。

律师简介:

汪志华,北京盈科(上海)律师事务所律师、高级合伙人,法律硕士学位。上海电台《东方大律师》栏目嘉宾、上海电视台《法宝365》栏目特邀嘉宾、全国知名婚姻家庭调解类电视节目《金牌调解》常年嘉宾以及全国知名节目《深度观察》嘉宾;曾获司法厅直系统优秀共产党员、律师事务所十佳律师、辩论赛冠军等殊多荣誉。