民法讲座(十六)
专项维修资金是否有时效

吴 海/ 文 何忆雯/ 插图

这两天,保安员小王和保安队李队长因为小区发生的一起纠纷而心急如焚。
小区一栋商住两用大楼的业主们在底楼拉起了横幅,上面醒目地写着:A 公司逃避责任,长达6 年未缴专项维修资金、A 公司损害广大业主权利……6 年前,A 公司买下了这栋楼的一层和二层,一层建筑面积520 平方米、二层建筑面积720 平方米,但是A公司却从未支付过上述房屋的专项维修资金。
楼内的其他业主发现后,便广泛征求意见,集体进行表决,最终决定由业主大会代表业主们向A 公司追讨维修资金。可是A 公司却说其获得房地产权证至今已有6 年之久,业主大会从未要求其支付过维修资金,现在却突然说要缴费,让人难以接受,再者,A 公司认为从行使法律权利的角度,业主大会要求其支付维修资金的诉讼时效早就过了,就算业主大会将其告上法庭,也没有胜算,所以A 公司一直对于业主大会的要求不予理睬。最终双方协商不成,业主们觉得A 公司的做法太不负责任,只好通过拉横幅、集体抗议的形式,来督促对方付款。
这下可难为了小区的物业,保安小王生怕业主们的情绪过于激烈,所以天天在这栋楼下维持秩序。李队长也十分犯愁,他跟小王说:“天天这样,也不是回事儿,我们应该从实质上解决问题。”小王说:“李队长,这是个法律问题,我们怎么解决。”李队长说:“这样吧,你今天回去之后,查查看这方面的法律规定,再问问其他小区的同事,看看他们有没有碰到过这样的情况。”
第二天,小王带着一本打印好的资料,来到保安室,跟李队长汇报工作:“李队长,我昨晚找到了相关的法律法规。《物业管理条例》第七条第四项规定:业主在物业管理活动中,应当履行按照国家有关规定交纳专项维修资金的义务。第五十四条第一款规定:住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。法律是规定得很明确,但是,A 公司现在说缴费的诉讼请求过了诉讼时效,这样的情况,是不是无法向法院提起诉讼了呢?”
李队长说:“哎呀,这个问题你可难倒我了,这不是靠查阅法条就能解决的问题啊,我还是来问问我的律师朋友吧。”
李队长立即打电话给他的朋友进行求助。电话中,李队长的朋友解释说,缴纳专项维修资金是为特定范围的公共利益,即建筑物的全体业主共同利益而特别确立的一项法定义务,这种义务的产生与存在仅仅取决于义务人是否属于区分所有建筑物范围内的住宅或非住宅所有权人。因此,缴纳专项维修资金的义务是一种旨在维护共同或公共利益的法定义务,其只存在补缴问题,不存在因时间已过而可以不缴的问题。
由于李队长的朋友之前代理过此类案件,所以清楚法院在审理此类案件时,对于诉讼时效已过的抗辩理由是不予认可的。业主大会要求补缴维修资金的权利,是业主大会代表全体业主行使维护小区共同或公共利益之职责的管理权。如果允许某些业主不缴纳维修资金而可享有以其他业主的维修资金维护共有部分而带来的利益,其他业主就有可能在维护共有部分上支付超出自己份额的金钱,这违背了公平原则,并将对建筑物的长期安全使用,对全体业主的共有或公共利益造成损害。
李队长觉得,如果有专业人士出面跟A 公司沟通这些法律问题,说明利害关系,或许事情会有转机,于是李队长将自己的律师朋友介绍给了业委会主任。业委会随后正式委托律师出面和A 公司进行沟通,并表示如果A 公司拒绝依法缴纳就要提起诉讼,并提供了相关判例。A 公司评估了可能诉讼的法律风险,最终支付了相应的维修资金。

法条链接:

《中华人民共和国物权法》第七十九条 建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。
《物业管理条例》第五十四条第二款 专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。
《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165 号)第二条第二款 本办法所称住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。”
《物业管理条例》第七条第四款 业主在物业管理活动中,应当履行按照国家有关规定交纳专项维修资金的义务。
《物业管理条例》第五十四条第一款 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专
项维修资金。

法条释义:

文中的大楼为商住两用楼,根据《物业管理条例》属于单幢住宅楼结构相连的非住宅物业,应当按照国家有关规定缴纳专项维修资金,该资金用于对小区物业进行维修使用,属于全体业主共有,所以小区业主委员会有权代表全体业主进行催讨。由于业主的缴纳义务一直存在,不存在诉讼时效起算的问题,故A 公司以超过诉讼时效为由的抗辩也不成立。

扩展阅读:上海市商品住宅专项维修资金小常识

1、专项维修资金可用于哪些方面?
住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。属于人为损坏的由责任人承担。
根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修、养护费用不能在维修资金中列支,如日常绿化养护费、水箱清洗费、公用照明和共用设备能耗费和养护费等。
2、使用专项维修资金需要经过什么样的程序?专项维修资金的使用方案,须经专有部分占建筑物总面积2/3 以上的业主且占总人数2/3 以上的业主同意。
业主委员会应将物业服务企业编制的维修实施方案,在物业管理区域内公示7 天,征求业主意见,补充完善后提交业主大会或业主小组表决,并公告表决结果。
业主大会应当委托物业服务企业依据业主大会或者业主小组通过的实施方案,确定施工单位。业主大会、物业服务企业和施工单位应当签订施工承包合同。
3、何为商品住宅维修资金“三审”制度?
为了保证维修资金使用规范,本市建立了商品住宅维修资金“三审”制度:
除业主大会或业主小组另有决定外,维修和更新、改造工程费用超过5 万元的(含5 万元),应聘请专业审价机构进行审价。
业主委员会任期届满前,应当在换届改选小组的指导下委托有资质的中介机构对专项维修资金、公共收益的使用情况以及业主委员会工作经费进行财务审计。目前,小区按规定进行的工程审价、财务审计,如委托业主大会开户银行签约的专业中介机构实施的,不需支付费用。