风风火火的房产交易市场带动了房屋租赁量的水涨船高，越来越多的人转身成为房产中介或是房东。房东、房客在日常生活中因一纸合同发生牵连，其中点点滴滴的事情也会引起各种矛盾。出租房屋存在安全隐患，房客在房间里发生安全意外，都有可能与房东脱不了干系。

案件回顾

2013 年5 月27 日凌晨2 点左右，重庆九龙坡区巴福镇一幢房屋的一楼一间无人居住的房屋突然起火。好在火情并不严重，消防员到场时，火依然在一楼燃烧，并无殃及到二楼。可就在此时，租借在二楼的向女士被火势惊醒后乱了阵脚，带着两个孩子想从楼上往下跳。救援人员极力阻止她，并告知她上三楼再从另一处楼梯就可以顺利下楼，但向女士执意带着两个孩子从二楼跳下。庆幸的是楼层并不高，两个孩子没有受伤，向女士腰部和腿部受到轻伤，没有大碍。
事后，向女士向法院提起诉讼，要求房东肖先生赔偿其19 万余元。法院审理认为，向女士理应预见跳楼逃生的后果，在有其他选择的情况下仍然主观选择跳楼，对于由此产生的伤害，应当承担主要责任。房东肖先生对房屋具有管理义务，房屋存在安全隐患进而导致火灾，也应承担责任。法院最终认定，向女士承担80% 责任，肖先生承担20% 责任。据此，法院判决房东肖先生赔偿向女士3.8 万余元。
值得提醒的是，租客要经常注意房屋的情况，发现存在安全隐患时，一定要及时和房主沟通，以免发生安全事故导致人身和财产损失，消防鉴定只能证明起火原因，不能区分赔偿责任。

法律解答

解答人：夏锐（上海震亚律师事务所合伙人）
本案已经查明起火原因，损害结果是向女士人身损伤，争议焦点是两者之间的因果关系，以及原因在结果中所起的比重有多少。
侵权责任的构成必须满足有违法行为、主观过错、损害后果以及因果关系四个要件。违法行为是房屋未尽妥善管理义务，存在安全隐患从而导致失火。肖先生疏忽大意导致火灾的发生，主观上存在过错；同时，向女士未听取救援人员的劝阻，选择了极高风险的跳楼逃生方式，主观上理应认识到跳楼逃生的人身损害后果，所以向女士应为此承担责任。
向女士人身损害结果的形成是多因一果，起因是因为相邻房屋失火导致，向女士自己不听劝告，对自身损害的发生也存在过错，两个原因加在一起，导致了损害结果的发生。
房东肖先生因为对自有房屋疏于管理导致失火，但失火并没有直接导致向女士受伤，且跳楼逃生不是本案中唯一的方式，所以肖先生在本案中承担的责任要小于向女士。
依照《中华人民共和国侵权责任法》以及《最高人民法院〈关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释〉》的赔偿款项的计算方式，侵害他人造成人身损害的，应当赔偿医疗费、护理费、交通费等为治疗和康复支出的合理费用，以及因误工减少的收入。向女士可以向肖先生基于上述项目提出赔偿，肖先生按照自身的过错承担相应责任。
在日常生活中，空关无人居住的房屋需要定期查看或托人代为管理，避免因房屋引起相邻权纠纷导致损失。
律师简介：
夏锐，上海震亚律师事务 所合伙人，北京分所主任。曾 担任上海新闻频道《新闻坊》、 东方广播电台《东方大律师》、 北京人民广播电台《京城大律 师》与《今晚拍案》等众多电 视电台节目的嘉宾参与舆论热 点法律事件解答；在《新民晚报》 上发表过办案经验，编写了《婚 姻家庭纠纷一站式》丛书；办理了某省移动集团、 国企、新三板上市企业等经济合同领域重大复杂 案件。
 

温馨提示：房屋出租注意事项

1.房客“身份”要看清
房东在出租房屋前要对房客身份进行一定程度的审查。首先备份租客的身份证复印件是必须的，此外，还要对租客租房的目的进行询问。如果租客租房是用于经营，房东还要了解自己的房屋是否能做经营用途，并查看租房者的营业执照和人员资质等等。出租过程中，一旦发现异常可立即向有关部门反映。
2.意外事故要当心
房东出租房屋时要保证房屋符合安全居住标准，不能存在安全隐患。比如，安装的热水器是否符合规范、电线线路是否存在短路等等。
3.不良案件要提防
出租房内发生盗窃等不良案件，租客若是有证据证明被盗案与房东提供的设施等本身存在安全隐患（如窗户可以进人、门锁损坏或可以用其他钥匙打开等），或者房东在安全方面有过错（如锁坏了不同意更换、明知治安差不加装防盗门等）而使小偷轻易进入，则房东需要承担连带责任。
4.日常维修需负责
对于出租房屋的维修，如果租赁双方当事人有约定的，按照约定办理；但如果出租房屋的租赁合同中对房屋的维修问题没有做出约定的，一般就是由房东承担维修责任，因此产生的费用也应该由房东承担。若因房客过错造成房屋损坏的，则由房客负责修复或者赔偿。