16万元买了 “消防通道”?

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消防通道是消防人员实施营救和疏散被困人员的通道,在各种险情中,消防通道起着不可低估的作用,因而《消防法》对消防通道的使用有着严格规定,任何单位、个人都不得占用、堵塞、封闭疏散通道。可青岛的任女士,莫名其妙地“霸占”了一个消防通道,而且还花费了16万元。

案件回顾

2008 年,任女士花了将近16 万元在青岛市的富地商城买了一个商铺,打算经营一个日用小商品店。当时,任女士与开发商(青岛美林富地投资有限公司)签订了《富地商城商铺40 年使用权一次性买断合同书》。此后,任女士一直忙着开店的事情,盘算着多久能回本,可没想到的是,任女士的经商之路还没开启就遇到了糟心事。2011年,任女士收到了消防部门开出的责令整改通知书,原因是店铺占用、堵塞、封闭了疏散通道和安全出口。此后没多久,任女士的商铺就被拆了。
随后,任女士向开发商追责,要求赔偿部分购买商铺的费用,但走访了5 年多,仍没有要回这部分钱。40 年的使用权,却只用了不到3 年的时间,与任女士遭遇相同情况的还有10 多位业主,他们中最多的花了20 多万,少的也有将近10 万元。开发商联系不到,物业又说管不了,许多业主渐渐地放弃了追讨。任女士觉得闹心,自己的16万元难道就这样打水漂了?

法律解答

解答人:柴小平(上海申邦律师事务所主任)
从本案案情来看,主要涉及任女士与开发商之间的商铺买卖合同关系,该商铺买卖合同是否合法有效?任女士应当采取何种措施才能最大程度上维护自身合法权益呢?
首先,本案涉及的商铺系在商场中设立,根据《中华人民共和国消防法》第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前,建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查……未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的,不得投入使用、营业”,第七十三条第三款“公众聚集场所,是指宾馆、饭店、商场、集贸市场、客运车站候车室、客运码头候船厅、民用机场航站楼、体育场馆、会堂以及公共娱乐场所等”之规定,开发商作为建设单位在将涉案商铺所在商场买卖租赁投入使用之前,应当向当地有关部门申请消防安全检查,否则不得投入使用,不得对外出租出售。
从本案任女士的情况来看,开发商在投入使用前并没有依法向消防部门申请过消防安全检查,明显存在过错,也违反《消防法》。
其次,根据《中华人民共和国消防法》第二十八条“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材,不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距,不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物”之规定及《中华人民共和国消防法》第六十条第一款第三项有关处罚之规定,开发商的行为违反了我国《消防法》的强制性规定。
根据我国《合同法》第五十二条第五款及《合同法》第五十六条之规定,任女士与开发商所签合同,违反法律、行政法规的强制性规定,合同应当认定无效。该合同自始便没有法律的效力。因此,开发商应当依法返还任女士的购买商铺的款项16 万元,并赔偿任女士因此所受到的损失,包括利息损失及其他主张权利产生的实际费用。
如果找不到开发商,任女士可以聘请律师调查开发商的股东等相关情况,在开发商股东实际出资没有到位或抽逃资金的情况下,可以追加开发商的股东为被告,开发商的股东应当在未出资或抽逃资金的范围对任女士承担法律责任。
在此提醒广大读者注意,在购买或租赁商铺之前应注意以下问题:
第一,到商铺所在地的房地产交易中心查询商铺是否有合法权属,如果该商铺不能办理合法的产权证,是不能作为商铺购买的。
第二,到相关城市规划部门备案的设计图纸中查询该商铺是否在规划范围内,如占用公用绿地、消防通道等,是不能购买的。
第三,多方了解该商铺的开发商口碑及实力,一般小公司出问题的可能性比较大。
第四,合同签订过程中一定要仔细认真把读合同条款,将付款方式选为分期,对违约责任做出详细约定,并注意保存好合同等相关证据。

img944律师简介:

柴小平,上海申邦律师事务所主任,仲裁员,法学和历史学双学士学位,上海市律师协会公司法、刑法委员会委员,中国申诉网(上海频道)专家律师,上海法学会人民调解法治研究会理事,上海政法学院法律学院兼职教授。精通刑事、民商法律,对公司法、金融法律等均有深入研究,曾多次应邀在国内著名企业讲授法律课程,多年来在上海人民广播电台、上海电视台解答法律问题,数次接受中央电视台《今日说法》等栏目的采访报道。