出租屋发生火灾,房东房客各打五十大板?

陶 黛/ 文 IC/ 图

2013 年8 月8 日凌晨1 点左右,浙江温州瑞安市锦湖街道一处出租房 发生火灾,7 人不幸身亡。
2013 年8 月8 日凌晨1 点左右,浙江温州瑞安市锦湖街道一处出租房发生火灾,7 人不幸身亡。

外来人口涌入是上海这个特大型城市不可避免的现状。很多外来务工青年或“新上海人”在尚未购置房产前,都有租房的经历。如果出租房发生火灾,烧毁了部分房屋或家具,这个究竟该怎么办?找房东赔偿?也许有的读者已经在嘀咕,房东还要找我算账呢!让我们先看一个案例:2014 年,某地某小区出租屋发生火灾,火灾过后,房东清点财物发现损失达到了15万,重新装修要花费近20万。
于是,他将租客告上了法庭,索赔35 万元。未曾想,租客提起反诉,称是由于房东的房屋老化,电线短路引发了火灾,请求房东作出赔偿。据悉,消防部门在火灾发生后,做出的事故认定是起火原因不明。但房客提出的理由似乎也非常充分,据称该出租房的天花板、间隔等装修都用了可燃材料,而且电线也是不合格的。房客在此次火灾中也受到了近4 万元的损失,房客提出反诉,要求房东承担赔偿责任。
这个案例,看得真让人有点吃惊,在房屋租赁关系中,房客总是处于被动的状态,他敢于向房东叫板,真令人佩服。那他提出的证据,是否足以让他获得赔偿呢,这期就让我们来看看出租房发生纠纷的赔偿责任。

私法:意思自治很重要

之前的几期栏目中也和大家分享过关于“意思自治”的内容,简单来说,就是房东与房客之间遵循着自愿的原则,双方可以根据自己的判断,在不违反国家强制性法律法规的基础上,进行协商做出决定。决定的内容包括自己的行为和自己的责任,如自己参与的内容、行为方式,以及自己参与民事活动所导致的结果可以负担的责任。比如,房东“狡猾”一些,房东即出租人完全可以在租赁合同中写明房屋的一切损毁或灭失皆由承租人即房客承担。但是房客也不“傻”,一般不可能接受这样的条款。究竟签订了对谁有利的租赁合同,就看双方的博弈结果,只要是基于双方自愿的基础上,大家都要遵守。
如果双方在签订租赁合同时,能够逐字逐句细细揣摩,那发生纠纷的时候,双方都可以轻松很多,根据合同来判断责任或者承担相应的责任即可。但是很多时候,双方并没有在租赁合同中写得很清楚,有时甚至合同里都没有涉及一些赔偿的内容,那就有些麻烦了,有时还真会“闹上公堂”。

合同:保障双方合法的权益

房客作为承租人,应承担支付租金、按照约定的方法使用租赁物、妥善保管租赁物、不得擅自改善或增设他物、返还租赁物等义务。根据《合同法》第二百二十二条,承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任。这是毋庸置疑的。作为承租人,理应合理、妥善使用、保管好出租房屋。如果消防部门认定火灾原因不明,承租人没有申请复核,在没有其他证据证明火灾原因的情况下,作为房屋的实际使用者及维护人,应承担起对出租房屋的妥善保管责任。
有学者认为,有关火灾事故的民事责任,无论是《民法通则》还是《侵权责任法》均未作明确规定。但从原理上来讲,因火灾引起的民事赔偿责任与建筑物致人损害的民事赔偿责任应当是一致的,两者均构成所有人、管理人或使用人的责任,其归责原则适用过错推定原则。过错推定是根据损害事实的发生推定行为人主观上有过错,唯在行为人证明自己无过错时方能免除其责任。
就该案例而言,房客是该房屋的直接占有人,在他占有该房屋时,房屋发生了火灾,并引起了财产损失,他无法证明火灾非他的原因引起,就要承担赔偿责任。但如果他能证明房东的一些行为如不合格的电线、不符合防火要求的天花板等也可能引起火灾,在消防部门也无法排除这些原因时,房东也要承担与其行为相应的赔偿责任。
在《合同法》中也有相应的条款规定了双方在租赁关系中的变化,第二百三十一条规定,因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。
也许有读者认为,既然火灾原因不明,房东原有的可燃天花板或不合格的电线也只是扩大了火势的蔓延,责任应该相对于房客而言轻一些吧。究竟双方责任如何分配,就要看法院的判决了。但不得不承认的是,一般情况下,房东还是“占优势”的。因为他拥有房屋的所有权,不仅是《合同法》保护他作为出租人的权利,《物权法》还保护他作为房屋所有权人的权利。

物权:请求赔偿损失的权利

物权,现在大家都很熟悉了,随着房地产市场的发展,每个人都或多或少地知道了所有权这个概念。法律上的概念是这样的,物权是权利主体直接支配特定财产(主要是有体物,在特定情况下也可以是权利)的权利,既具有人对物直接支配的内容,又具有对抗权利主体以外的第三人的效力。西方早有“私有财产神圣不可侵犯”的说法,我国在2004 年修改宪法时,也明确写明:“公民的合法的私有财产不受侵犯。”2004 年做出这样的修改也是适应保护私有财产的客观需要,也进一步完善了物权保护制度。随后的几年,愈演愈烈的电视纠纷协调栏目,让物权的概念和物权保护深入人心。
所谓物权保护是指通过法律规定的方法和程序保障物权人在法律许可的范围内对其财产行使占有、使用、收益、处分权利的制度。物权人的权利是受国家法律保障的,具有不可侵犯性,侵犯他人的权利,就要承担一定的法律责任。于是,随之而来的就出现了物权人的消除妨害请求权、返还原物请求权,还有请求赔偿损失的权利。
物权人的财产因他人的不法侵害而损失、灭失时,物权人有权请求侵害人赔偿损失,或者请求人民法院责令侵害人赔偿损失。赔偿损失是对不法侵害造成的财产的损失、灭失,依原物的价值折合货币进行赔偿。
其中还分两种情况,一是因侵害人的侵权行为,致财产不能要求返还或全部损毁的,侵害人就要依据财产的全部价值予以赔偿。如因房客的原因致使房屋烧毁,房客要赔偿。但是如果是房客未经房东的允许,私自转租给第三人,第三人的原因致使房屋被烧毁,那该第三人赔偿给房东吗?由于房东与第三人没有签订租赁合同,不存在法律关系,仍然是房客赔偿损失,至于第三人赔偿的责任则是第三人与房客之间的纠纷,与房东无关。这种看似三角债的关系,在法律上是不成立的。即使房客转租经过了房东的同意,转租期间,房东与房客的原租赁合同依然有效,第三人不履行对租赁物的妥善保管义务所造成的损失,仍然是由原房客向房东负赔偿责任。
第二种情况是财产受到侵害,但在现有的情况下仍有使用的可能,这时侵害人就要按照财产减损的价值进行赔偿。就该起案例而言,房东可以就房屋因遭受火灾致使房屋的价值明显减损为由向房客就房屋价值减损部分请求赔偿。
虽说法律赋予了物权人很多权利,但是物权人依然要承担相应的过失责任。在城市里,很多房屋或多或少使用了一些易燃材料装修,如果出租人在出租房屋时配备了灭火器、消防喷淋等消防设备,使房屋满足出租的基本消防安全要求,即使未来出现了纠纷,“说话也硬气得多”。在农村,很多农户则是将自家的房屋出租,与租客同住在一个屋檐下,那就要特别注意各自的责任。比如,承租人要定时检查出租屋的电器设备是否存在安全隐患,如有老旧电器,应及时更换;出租人也要注意自己的居家安全,避免使用安全性能较低的产品,如电热毯、热得快,以免因自己的疏忽大意,祸及他人,外加承担一笔高额的赔偿。