钟韵瑶/ 文
老旧小区，怎样算老？在现有的行业标准或政府规范中，并没有关于老旧小区的严格定义，而我们通常所说的大多是房龄在20 年以上、砖木结构或砖混结构的居民区。在房地产业蓬勃发展这么多年之后，老旧小区在城市林林总总的高楼中渐渐显得格格不入，楼道内渗出霉菌的墙和狭窄过道里掉落的石灰粉显出了小区的“老态”。除了外貌的变化，“年老”的小区构造机能也变得不那么好用，它们正面临着抗灾能力降低所带来的风险。
2016 年5 月4 日凌晨，上海徐汇区一居民小区发生火灾，起火的是一栋三层楼房的顶楼，由于该老式公房为砖木结构，屋顶被大火烧穿，殃及多户居民。4 月18 日，黄浦区一老式居民住宅发生火灾，造成一承租户一家4 人死亡。
4 月5 日，浦东崂山二村某号一楼住户失火引发整幢大楼着火，一住户跳楼逃生时身亡……消防专业人员指出，部分老旧居民区因建造时间早、历史欠账等原因，出现消防设施欠缺、消防通道狭窄堵塞、居民消防意识和物业管理不作为等诸多问题，致使老旧居民住宅的消防安全系数偏低。2015 年全国发生的33.8 万起火灾中，村民居民住宅火灾占到了32.9%，死亡人数占总数的69.6%，城市老旧小区的消防安全问题再一次被摆在了人们面前。
老旧小区的消防烦恼
老旧住宅区的消防安全问题不外乎规划、设备及人为三方面。从规划上看，老旧小区建筑物密集，结构复杂，常出现非法改造等情况。而在设备配置上，消火栓、灭火器等消防设施配备不足、遭受损坏的情况较多，特别是一些疏散通道较狭窄，不符合建筑设计防火规范等相关标准，使老旧小区面临的安全隐患“雪上加霜”。挤占通道、私搭乱建、线路老化，这些本可避免的人为因素和日常隐患，成为了老旧小区隐藏的“杀手”。
多少救命路被堵死
如今的老旧居民区正在发生着变化，有的房屋被改成前店后宅，有的是下店上宅，一转手小区被改头换面成了“生活配套设施齐全”的生活区，商店、养老院、小作坊，从吃的、用的，到住的，一应俱全。对消防部门来说，老旧小区本是重点防护对象，如此一更新，非但没有消除隐患，反而更加重了问题。
2015 年1 月2 日13 时17 分，位于黑龙江省哈尔滨市道外区太古头道街的北方南勋陶瓷大市场的三层仓库起火。
起火仓库位于一栋总层高11 层的居民楼，1 至3 层为仓库，存放着笤帚、塑料制品等日用杂货，4 至11 层为居民楼。火灾扑救过程中，居民楼多次发生坍塌，救援工作一度被迫中止，大火在持续了20 多个小时后于次日凌晨才得到控制。逾万平方米的过火面积、11 层建筑烧酥坍塌、5 名消防员牺牲、14 人受伤，一起大火以如此惨烈的损失再次诘问：老旧小区为何如此不堪一击？
据现场采访媒体报道，起火点处于哈尔滨老旧小区，街道狭窄，原本应该是消防通道的几个出入口都变成了商铺，车辆、人员密集，给救援带来了困难，许多赶去支援的大型消防车无法进入核心区。楼内住户表示，居民想要回家，要先通过仓库外侧的楼梯爬上3 楼的缓台，再进入居民楼。
发生在4 月18 日的上海黄浦区老旧小区火灾，与哈尔滨“1·2”火灾相似的是，起火房屋均为砖木结构，原本为3 层，房东后又私自搭建至5 层半的高度，由于地处狭窄里弄，消防员只能远程取水，在救援过程中，建筑又发生了坍塌，加大了救援难度。
在寸土寸金的时代，任何一点空间都被榨出了最多的利用价值。小区的消防通道被占，楼道成了“停车场”，每到晚上，停放着的自行车、电动车将走道挤得窄窄的；还有的居民把公共空间当成了自家的储藏室，堆放着实则无用又扔之可惜的“鸡肋”杂物。全国各地造成重大人员伤亡的火灾事故80% 以上是由于消防通道堵塞，生命通道被用来堆放杂物、停放车辆。上海消防部门开展的城市消防高风险调研报告显示，在居民小区火灾扑救中，因通道受阻，消防车难以接近着火建筑，90% 以上灭火救援战斗需要通过小区外市政消火栓远距离供水，影响灭火救援行动的快速展开。从上海“96119”消防热线市民群众举报火灾隐患情况看，“占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口”类隐患占举报总量的24%，居全市13 类举报火患之首。
电线结成“蜘蛛网”
电线混乱的现象常见于上世纪七八十年代建成的小区。由于年代久远，老旧小区建设时没有采用地埋线缆的方式，各种电线在空中纵横交错，单元门或者墙壁上布满了电话线、网线、数字电视线等线路。这些线路就像蜘蛛网、马蜂窝一样绕缠在居民楼外墙和小区上空。
2015 年7 月12 日，上海虹口吴淞路一栋老楼楼顶起火，虽未造成人员伤亡，却让住户心有余悸。吴淞路一带的老房子都有上百年的历史，里面私搭乱建的情况很普遍。
事发时，二楼住户家中无人，消防队员很快赶到现场，架起梯子开始灭火，由于老楼屋顶都是木质结构，过火之后，二楼屋顶也给烧得差不多了，火灾原因与电线老化有关。
老旧小区的电线与小区一同“老去”。上海供电公司人员在工作中常常发现，老旧住宅电线老化、没有穿管敷设电线引起的漏电、耗电问题较多，由于这些电线埋在墙体内不易被发现，因而容易疏忽。对住户而言，电线老化漏电造成的不仅是经济损失，更严重的是可能引发安全事故。据上海消防部门的调研显示，电气故障和用电隐患成了老旧小区致灾的主因。
城市在发展，我国从“自行车大国”逐渐发展成了“电动自行车大国”，据上海市自行车行业协会估计，目前，全市大街小巷行驶的各类电动自行车超过500 万辆。500万辆带来出行便利的同时，也引发了不少安全事故。
由于老旧多层小区无电梯，车库内也没有专门给电动车充电的装置，加上电动车电瓶分量较重，不少人为了省力就“各显神通”，或在车棚内乱拉电线，或在楼梯走道内接拖线板，更有甚者，从楼上窗口“飞”下一根临时电线“钓鱼式”充电。这些充电乱象，存在诸多安全隐患。
电动车长时间充电，电瓶和充电器的温度就会随之升高，老化和破损的设备就很可能会出现火情。由于电动车的材料易燃，电瓶从发生短路到引发火灾，通常只需要短短的5分钟，一旦着火，燃烧迅速，仅数分钟就会产生大量有毒高温浓烟。
上海消防部门2015 年年中的数据显示，上海电动车引发的火灾90% 都是在充电时引起的。当年6 月16 日凌晨，上海闵行诸新三村14 号楼一辆停放在1 楼走道上的电动车充电引发火灾，住在该楼501 室的26 岁小伙王海滨挨家挨户敲响邻居家门。邻居们逃离了危险，王海滨却伤势严重，全身88% 的面积被灼伤，并伴有“吸入性损伤”。
消防设施被摆成了“古董”
在上海杨浦区杭州路107 弄，曾有一只“古董”灭火器，生产于上世纪70 年代的它，在社区内超长服役了30 多年。
这只“古董”灭火器被广而告之是在2012 年2 月2 日《东方早报》的报道中，杭州路107 弄的住户向《东方早报》反映，自家居民楼过道现存的灭火器早已过期，从崭新到“古董”，一直没挪过地。杭州路107 弄是建成于上世纪80 年代的4 幢老式居民楼，《东方早报》记者现场调查后发现，3 号楼入口处挂着一只锈迹斑斑的灭火器，灭火器的下方依稀可见有效期至1982 年。居民们回忆，这只灭火器是物业公司在1980 年左右配置的。破败不堪的灭火器是邻近楼层中唯一的消防设施，其余楼层的入口处仅留下曾摆放灭火器的挂钩。
杭州路107 弄的情况只是极端个例，但老旧小区楼老、设备老，无法与消防部门的设施对接也是另一大问题。
老旧小区由于规模小、开发早，多数未设置室外消火栓，有的居民区虽然设置了室外消火栓，但给水管道生活、消防共用，管径过小，不能保证消防用水量要求，且因维护保养不善，导致违法圈占、破坏、丢失等现象严重。
那些六层以下的单元式住宅、塔式住宅、通廊式住宅根本没有任何室内消防设施和器材，从而导致了整个居民区消防设施和灭火器材严重不足，不能有效地进行初起火灾的扑救。
消防设施的落后和不足使得消防员在灭火过程中遭遇了不少困境：打开楼道内的消火箱，把水龙带扣到消防管道出水口上，却发现接驳口大小不一导致松脱；小区内的消火栓水流量仅仅只能供应一台消防车的用水需求。救援人员只能把消防设备运输到火场第一线，可这又会遭遇消防通道被占，消防车无法驶进小区的问题。
前车之覆为何没成后事之师
老旧小区的消防隐患可谓比比皆是，火灾事故也常常见诸报端，而这一把把大火似乎烧不痛人们的神经，每每总是“好了伤疤忘了疼”。在城市的消防管控中，社区安全历来是重中之重，如果所有的隐患都能得到整治，如果所有的举措都能到位，事故不会如此频繁光顾，但是……
住户：哪能这么容易烧
周老伯家住浦东周家渡一老旧居民区内，由于老公房面积小，居民们就在楼梯过道、走廊等公用部位抢地盘，想着法子扩大面积，周老伯也毫不客气，他在走廊当中装了一扇金属栅栏门，栅栏门里面到自家房门前的这一块地盘，就成了他的。这一拦，还把邻居的一扇窗户也圈了进去，这下邻居可不乐意了，于是两人闹到了居委会，要找居委干部说说理。居委会把情况反映到了镇安监部门，安监工作人员上门查看后告诫周老伯，私装栅栏门妨碍消防通道是违规的，必须拆除。周老伯漫不经心，这辈子还没遇到着火，哪有这么容易，再说着火了不是还有消防队嘛。工作人员好说歹说，连着做了几天工作，周老伯才算拆了栅栏。
周老伯和邻居们对消防安全的不以为意使得他们的居住环境隐藏种种危机。从本质上看，居民在消防方面的薄弱意识正是引起事故的根源。2014 年，首个由上海消防部门委托市统计局社情民意调查中心开展的2014 年上海市公众消防安全常识知晓率调查报告发布，申城居民的消防意识不容乐观：上海公众消防安全防范意识得分仅为56.8 分（满分100 分），在“对家用电器线路、燃气管道、灶具等的检查习惯”“了解灭火器功能及使用方法”等方面得分较低，均在50 分以下。而且群众主动参与日常疏散演练的积极性不高，街镇和居村委会工作人员反映，每次参加演练的都是一些固定人员，演习往往流于形式。
在老旧小区，居民防灾意识尤为堪忧。年轻人嫌弃老旧小区环境差，奔向了高品质的生活，留下的多是老年人和租借在此的外来务工人员。前者自顾不周，后者忙于生计，舍不得把精力和时间放在与赚钱无关的事上，于是，消防工作完全成了政府的事。在周老伯的案例中，安监部门靠着有执法权的优势，让周老伯心不甘情不愿地配合，而无执法权的居委会面对违反消防法规的现象，往往很无力。
居委会：屡屡劝说很无力
“说多了有的嫌烦干脆不理我，配合点的居民会把过道收拾干净，可没几天其他住户又把东西搬出来了，这边收那边放……”梅师傅是浦东某小区的楼组长，说到楼道堆物，梅师傅很无奈，“我们楼组长只能配合居委会做做宣传工作，起到劝说作用，没办法要求居民做什么。”
关于楼道堆物，《消防法》有着明确规定，小区内公共空间属于全体业主共有，业主无权擅自堆放杂物，若因此引发火灾，应由直接责任人、擅自堆放杂物者和物业公司等根据各自的过错程度承担相应赔偿责任。如果擅自堆放杂物堵塞消防通道，消防部门还可以对占用者处以警告或罚款的行政处罚。规定是规定了，可执行的时候又有问题了。“乱堆乱放情况严重的，按照法律规定可以处罚，但现实中很少有因堆物而受到处罚的，物业也没有执法权，工作很难开展。”梅师傅说道，“我们只能劝说，实在不听的，我们就给他清理掉。但这样很容易招来居民的不满，被骂是常有的事情。”尽管居委会、小区志愿者，还有楼组长们“三令五申”，但收效甚微。
也有一些业主对小区的安全现状忧心忡忡，他们认为小区居委会有责任进行管理控制，指责居委会对影响安全的隐患放任不管。面对指责，居委会有口难言。居委会没有处罚执法权，对居民反映的问题，他们只能进行监督、协调，对居民以批评、教育为主。涉及需要职能部门执法的情况，居委会将情况通报相关部门，由相关部门联合执法。
藏身社区的消防隐患较多，一次联合执法难以根本解决问题，而频繁的联合执法也不太可能，隐患一时半会儿无法消除。
物业：二次改造成本大
“房龄老、规模小、住户杂”是老旧小区的通病；物业公司回报低，不愿接这“烫手山芋”；居民不愿花钱买服务，收费困难；设施陈旧，管理难。这些原因让老旧小区一度成为“没人管的孩子”。
入不敷出成了不少老旧小区物业管理企业面临的最大困境。老旧小区基础设施差，硬件落后，淘汰更新需要投入大量资金。社区设施维修更新费用主要来源于房屋维修金。按照规定，房屋维修金为房屋办理产权证时必须缴纳的费用，缴纳标准按住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%，这其中包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金，社区公共消防设施的维修费用只能从房屋公用设施专用基金中抽取。老旧小区建造年代早，房价低，房屋维修金杯水车薪。
硬件欠缺，人防力量也面临着不足。据沪上某物业公司工作人员邱先生介绍，老旧小区的物业费每月为0.3-0.5元/ 平方米，只能应付楼道灯维护费用之类最便宜的支出。再加上旧小区物业费收费率不能保证，更加剧了财力的窘迫。
根据公安部61 号令，小区的日常消防管理和设施维护由物业管理公司承担。物业公司是商业性质，在无利可图的情况下，很少有企业愿意接手老旧小区，也不敢接。
资金不足是一方面，环境有局限似乎是一道跨不过去的坎。邱先生举例说，老旧小区通道窄，在私家车越来越多的情况下，车位越来越紧俏，任何一点空隙都要见缝插针，这属于先天性的“疑难杂症”，不是一朝一日、修修补补就能解决的。有些老旧小区通过改绿化增加车位，但关键要看业主的意见。十年前，浦东某小区在方圆五公里范围内算得上是高档小区，道路宽敞，环境优雅，物业服务周到，可五年后，原本宽敞的道路已经挤不下业主们日益增加的汽车。居民们向业委会提出能否减少绿化增加车位，但方案最终被业委会否决了，改造计划只能作罢。
防火之策今有何招
老旧住宅区的各种防范问题，可以说引无数业内人士和各职能部门“竞折腰”。正如一些专家所说，老旧小区的安全防范问题是没有止境的，因为它涉及太多历史规划上的问题，我们所能做的就是尽可能地用已有技术或措施，想方设法地把老旧小区保护起来。
政府实事暖民心
今年年初，上海2016 年政府实事工程项目公布，年内将为100 个老式居民小区增配或改造消防设施。改造老旧住宅区消防设施的工作上海没有松懈过，2011 年以来，上海每年都将消防安全纳入市府实事项目，包括改善老旧住宅的消防硬件设施，开展居民消防演练，这样万一楼里发生火灾，消防设施就能及时扑灭小火，居民们也懂得怎么应对。
自从消防实事工程覆盖到闵行东风小区后，小区住户刘老伯心情爽朗多了，“本来总是担心一旦谁家发生火灾，我们没有消防设施，只能干着急。现在安心多了！也提醒我们多留心隐患。”东风小区是一个砖木结构的老旧小区，老化的紊乱的电气线路让居民们提心吊胆，生怕什么时候就会发生火灾。2014 年，闵行借助市府实事工程的东风，加速推进区级政府实事工程项目。刘老伯所在的小区楼道里全部安装了喷淋设施，家家户户的消防安全也比从前有了保障。
2015 年的夏天，浦东牟平路384 弄荷五小区的居民陈慧芬终于可以舒坦地用上空调了，往年夏季，她只能靠一台风扇降温，家里的空调不是舍不得用，而是一打开，用电负荷过高容易跳闸。陈慧芬享受的政府福利，是当年政府实事工程的重要一项：为“老旧住宅小区电能计量表前供电设施维护和更新改造”。老旧住宅小区供电设备落后，一到用电高峰，若是家里多个大功率电器同时开启，时常会跳闸。市政府计划从2015 年开始至2017 年底，对上海地区2000 年12 月31 日前竣工的老旧住宅的电能计量表前供电设施进行改造，覆盖全市296 万户用户。这一工程主要通过提高老旧小区用电容量配置标准，消除居民用电安全隐患，彻底解决老旧住宅小区“用电难、管理难、抢修难”的问题。
居民自治有新招
浙江嘉兴嘉北街道辖区内的居民住宅小区大都建成年代较早，最久远的建成于上世纪80 年代。老社区物业费标准低，有的管理费收不上来，久而久之物业公司都不愿意接管，小区出现物业管理公司撒手不管的情况比比皆是，于是小区内车辆横七竖八地停着、垃圾满地都是、公共设施长期罢工。2013 年8 月，嘉北街道出台了管理新办法，街道财政对老旧小区物业管理给予“以奖代补”的资金，形成了街道社区、物业单位和业主委员会共同参与小区物业管理的新局面。街道还制定了对物业公司的监督考核管理办法，成立了专门的考核小组，定期和不定期地对小区物业管理进行监督和考核。作为小区物业管理的成效，考核结果直接与奖励挂钩。
有了经济上的抓手，街道对物业公司的监督管理也更加顺畅了。在街道的监管下，三种物业管理模式统分结合、互相补位，改善了老旧小区物业管理缺失的问题。2014 年年初，经过大半年的试运行后，老旧小区物业管理单位领取了嘉北街道发放的首笔“物业管理补助资金”8 万多元，作为物业管理补助。以前，街道对物业公司没有投入，物业公司总认为街道是“不出钱只挑刺”，如今老旧小区物业管理大大不同了。
2014 年，没有物业公司进驻的老旧小区南京全市约有800 个，长虹新寓，这个只有3 栋楼的老小区是其中之一。
小区虽老，但也颇受欢迎，对居民们而言，最大的利好就是不用交物业费，但小区管理依然井井有条：干净整齐，没有一辆车乱停，也没有一处绿化被破坏。
早几年，长虹新寓也是一个混乱的老旧小区，没有大门，没有保安，绿化只有“杂草”，车辆乱停，经常发生盗窃事件。
要想改变就得有资金支持，可缺的就是钱。物业费难收是这些小区面临的共同问题，所以即使街道贴钱，也少有物业公司愿意接盘。没有物业公司进驻，街道不得不贴钱来“帮助”小区。
于是，长虹新寓提出了业主自治物业管理方法，不收业主一分钱，也不要街道贴钱，而是通过停车费等公共收益平衡支出。小区业委会主任有个小账本，40 个停车位，2 处公共用房出租，每个月收入约为8500 元，这是小区可用于物业管理的全部收入。除去保安、保洁等固定开销，每月还能结余1000 元，这套自我管理的做法低价有效。
当然，这种自我管理也有值得商榷的地方。专业人士表示，要实现规范运作还有不少新课题，需要街道和物业主管部门加强对业主进行培训，包括怎样更好运营小区，怎样增加公共收益等。此外，这种模式对业委会主任的个人素质要求很高，要热心也要专业，要有凝聚力也能秉公办事。
奖励机制让楼道零堆物
楼道不仅是小区居民的公共空间，在发生火灾等意外事故时，也是居民疏散、逃生的紧急通道，可是在老旧小区，楼道常常被堆成了“储物间”。这种在楼道里乱放杂物的做法，多数居民表示反对，但是由于没有什么制度或者规定来约束这种行为，很多反对楼道里堆放杂物的居民都表示：无可奈何！
上海杨浦区内江路384 弄是售后公房和商品房兼具的混合型住宅区，其中房龄最老的小区近40 岁，最新的也有19 年。住户中很多老年人不舍得扔掉家中闲置物品，索性将其堆放在门口楼道；很多流动租户搬走之后也会产生废旧自行车、废弃家具等无主堆物；看见别家在楼道堆物，其他住户也纷纷效仿……经年累月，居民区64 个楼组都存在着不同程度的楼道堆物问题。
2015 年9 月，居委会开展了“楼道零堆物，邻里零距离”的“双零行动”，居委会工作人员和居民成立了志愿者服务队。行动开展之初，居民区内有一些“应付检查”“走走样子”的反对声音，很多居民也不配合清理工作，有一户老人坚决不同意搬除自家堆物，服务队主动上门劝说，但老人依然不同意。后来，居委会和服务队又做老人家人的工作，动之以情，晓之以理，经过多次沟通，老人主动清理了杂物。通过服务队的努力，多个楼组十几年的堆物得以清理。直观的改变，让居民都竖起了大拇指，并自觉地参与到“双零行动”中来。为防止乱堆物现象回潮，64幢居民代表自去年10 月份开始征集意见，于12 月份制定居民楼组自治公约《楼道管理文明公约》，有的楼组还开展了“零堆物”情况动态评比，每月根据评比情况张贴红旗。
2015 年底，384 弄居委会“楼道零堆物，邻里零距离”的“双零行动”被评为“创新立项奖”，成为街道重点推动项目，力争形成自治长效。
内江路384 弄发动居民一起参与楼道清理，北京团结湖南北里社区则让堆物“变废为宝”。团结湖南北里社区的居民大都是上了岁数的老人，很多东西舍不得扔，放家里又占地方，干脆堆在楼道里。一来二去，楼道里的杂物越堆越多，塑料瓶、自行车、旧橱柜、破沙发什么都有，居民上下楼只能侧着身子走过。居民们还和管理部门打游击，今天来整治，清理干净了，明天又堆出来了。日前，朝阳城管团结湖执法队针对辖区楼道堆物的情况，开展了主题为“清理我家园，旧物换绿植”的活动，现场用废弃的家具换取绿色植物，一些居民踊跃来换取。之后，城管和街道办联合将这些旧家具运到处理厂销毁。执法队员表示，这次旧物换绿植主要是想转变居民观念，由以前的被动清理，转变为主动参与清理，从而达到楼道堆物减少甚至消失的情况。
在上海有一种老小区叫新村。建国以后以及改革开放初期建造的老旧小区，一般都会被命名为某某新村，有的以所在的地区名或路名命名，有的则以行业来命名，规模很大的新村，还要按数字划分。新村里多是6 层楼的老公房，每户面积不大，里面厨房，卧室，阳台一样不少。上海的老旧小区大多有着“新村”的风貌，它们在大众的“住”中发挥着重要作用，缓解了很大一部分群体的住房压力，但当老旧住宅区遇到消防安全问题时，它们渐渐不再乐观。消除老旧住宅的消防隐患耗时、耗力、耗财，彻底解决安全难题还尚待时日，但你、我、他的意识和作为至关重要。
