“我家的”消防通道

关于消防通道，似乎总有说不完的“新鲜事”，在上次发生被移动隔离桩霸占致消防救援受阻的新闻后，这次又有了更奇葩的事情——在黑龙江哈尔滨南岗区一住宅小区，本应畅通的安全通道却变成了别人家的私有房产，而且还办出了不动产登记证。

案例回顾

新闻的主角是哈尔滨南岗区恒运花园小区，一栋28层高住着500多名居民的高层住宅，业主们表示，102室的住户将消防通道圈进了自家房屋内，变成了私有财产。对此，102室的业主刘先生却表示，入住时就是这样的格局，自己没有做过任何变动。

为了反映消防通道被堵的现象，2018年7月，业主们拨打了96119举报火灾隐患，哈尔滨市消防支队南岗区大队受理了这个举报。在消防大队的工作指导意见书中写着：102室确实占用了该幢建筑一层直通室外的安全疏散通道。随后，消防大队向小区物业公司下发了责令限期改正通知书，限期拆除。

一个多月后，当业主们期待违建可以被顺利拆除时，却被告知，102室的不动产登记证中，将消防通道一并纳入了房屋户型图且算入房屋总面积。消防通道有了产权证，成了业主合法的私有财产，拆除工作无奈停滞。

根据我国《城市商品房预售管理办法》规定，每一套商品房必须获得住建部门批准的销售方案后才能进行销售并办理不动产证。不动产交易中心表示，房产的审批部门是住建部门，其办证是依据住建部门下发的方案。

在被消防部门确认102室违规圈占消防通道后，恒运花园小区的开发商便向哈尔滨市住建部门申请调整所涉建筑方案，将房屋使用性质为商服的一层12号和使用性质为住宅的一层1b变更合并为一套使用性质为商服的房产进行销售。市住建部门批准申请后向不动产登记中心下发了销售方案变更通知，且在通知中明确将消防通道并入了102室的房产面积中。

事情本并不复杂，但如此明显的一个违法行为，却能一路绿灯办下不动产证，把简单的事情越搞越复杂，直至媒体曝光才得以被相关部门重视。今年1月初，哈尔滨市不动产登记交易中心公告，涉事房屋不动产权证书作废，次日违法建筑被拆除，但小区物业公司仍将消防通道大门上锁，直至2月24日才将门锁拆除恢复畅通。

经查，市住房和城乡建设局在未认真审查相关材料、该房产明显不符合变更要求的情况下，违规批准了恒运公司将住宅和商服面积合并成商服销售的申请；不动产登记交易事务中心违规发放不动产权证书，哈尔滨广厦房地产面积测量有限公司出具的房屋户型图没有真实反映房屋结构。此外，辖区派出所长期未发现消防安全隐患，对违法建筑拆除后整改问题监管不力；街道办事处组织开展消防监督检查、督促整改安全隐患不到位，上述单位相关人员被给予处分。

律师点评

解答人：李维世（上海誓维利律师事务所主任）

《城市商品房预售管理办法》第七条规定，“开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：……（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。”

也就是说，每一套商品房都必须取得住建部门批准的销售方案后才能进行销售并办理不动产权证。因此，在本案中，住建部门首当其冲应当担责，其违规批准开发商恒运公司将住宅和商服面积合并成商服销售的申请，是根本原因；市不动产登记交易事务中心南岗分中心，违规为该房产发放不动产权证书，是直接原因。

此外，《消防法》第十八条规定，“同一建筑物由两个以上单位管理或者使用的，应当明确各方的消防安全责任，并确定责任人对共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理。住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。”第二十八条规定，“任何单位、个人……不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。”第六十七条规定，“机关、团体、企业、事业等单位违反本法第十六条、第十七条、第十八条、第二十一条第二款规定的，责令限期改正；逾期不改正的，对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分或者给予警告处罚。”第七十条规定，“本法规定的行政处罚，除应当由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定决定的外，由住房和城乡建设主管部门、消防救援机构按照各自职权决定。被责令停止施工、停止使用、停产停业的，应当在整改后向作出决定的部门或者机构报告，经检查合格，方可恢复施工、使用、生产、经营。当事人逾期不执行停产停业、停止使用、停止施工决定的，由作出决定的部门或者机构强制执行。”

在本案中，该栋住宅由开发商与物业公司同时管理和使用，有责任对消防疏散通道进行管理。消防部门有权依据《消防法》的规定，对直接责任人员给予处分；当事人拒不履行整改决定的，消防部门有权强制执行。从理论上讲，同楼住户尤其是一楼住户除向有关部门投诉举报外，还可以侵犯自身合法权益为由，诉请确认102室的房屋产权证无效，但在实践中，法院可能以102室住户及产权证尚未直接侵犯同楼住户的权利，他们不是直接利害关系人为由，不予受理案件。因此相关部分规定亟待立法完善。