2019年03期

这是每个人的责任
物业安全大家谈

王澄劼/编辑

物业是什么?物业服务企业的职责包含哪些?其中又有哪些涉及到消防安全?

这一系列问题的答案,恐怕是仁者见仁智者见智了。无论是专业人士,抑或是普通百姓,在工作生活中,都会与物业服务企业有所接触,出自各自立场的不同,每个人对物业消防安全管理都有着自己的见解。

业主看法:物业管理维系居住安危

陆海光(沪上某小区业委会主任)

随着社会进步,人们越来越关心两大主题:安全与健康。目前,社会的细胞是家庭,单元是社区,各居住小区维系百姓安危的主体应该是物业管理者。一支物业管理队伍的好坏,按笔者的视角,又往往取决于现场经理的履职责任心,兵熊熊一个,将熊熊一窝。

去年初,我熟悉的一个居住小区新聘了一家所谓“一级资质”的物业管理企业。新年元始,新聘的物业队伍正儿八经,踏着整齐的步伐进场。业主很快就发现,原先参与竞聘演说的“物业经理”被“狸猫换太子”了,这位新经理进而像个睡猫,上班老是打瞌睡。对新物业寄于厚望的业主,心里顿时凉了半截。

该小区建造于上世纪末,和许多老旧小区一样,设备水管都已“老态龙钟”。刚过大年初四,埋在居民楼下绿化丛中的消防水管突然爆裂,水漫金山。而此时的物业经理去外地了,联系不上,现场缺少指挥,乱作一团。

到了去年12月初,该小区配电房中的一台配电箱又遇潮短路发生爆炸,造成该小区全面停电,居民被关在电梯中,电梯又已达20年使用极限!还好,电梯维修工及时抢救被关在电梯中的居民,才没有出人命事故。消防车电力抢修车接警赶到,小区保安一时又打不开停电后的道闸。居民受惊乱麻一团。在突发事故面前的乱象,凸显出老旧小区的硬件和软件都已“力不从心”的必然隐患。

此例也可以看出,一家物业管理服务企业和现场经理的安全服务水平,对业主居住安危何等重要?物业管理服务企业既是管理者,又是居民安危的服务者。作为一个现场物业经理,既然小区业主以合同约定工资聘用了你,就应该对小区居民业主安危负责,对辖区的各种设备使用状况了然于胸。什么时候该维修该维护,应该督促物业员工去及时处理,将各种安全隐患消灭在萌芽之中。

一个小区的保安队伍,物业经理带领得好,物业企业培训得好,应该能成为处于小区第一线的消防和抢险救灾队伍,也是专业应急抢险救灾部队的前哨兵。专业部门如果重视各小区保安队伍抢险救灾消防能力的建设,社会的安全系数一定会大大提高。

目前,许多老旧小区正在享受政府补贴的“美丽家园”旧区改造。打造一支好的社区管理队伍和进行建筑形象设备的硬件改造,显得同等重要。

陈飞(上海宝房通河物业经理)

物业企业:业主的平安与满意是最大目标

2018年8月2日上午5时30分许,宝山区通南路上的一家品牌电动车专卖店着火,事故造成5人死亡,酿成悲剧的罪魁祸首就在于这家店白天卖电动车,晚上还住人,是典型的“三合一”。

这起事故就发生在小区附近,自然是引起了物业的高度重视。物业一直以来都很注重消防安全问题,事故发生后,更是想借由这个惨痛的例子,进一步推动安全管理工作,毕竟百姓的安全是头等大事。

首先,物业加强了消防安全方面的宣传工作,在小区的公告栏、每栋居民楼门口都张贴了《消防安全告知书》,电梯屏幕里滚动播放消防宣传视频,督促居民进行消防安全的自查与互查,如发现问题可根据告知书上的联系方式联系物业、居委前来解决。

电动车停放是小区长期存在的一个突出问题,其实,小区内配备有地下非机动车停车库,且空间宽裕,但依旧有不少居民习惯把电动车停放在楼道,对此,物业也颇感无奈。而且电动车停放又是一个动态的行为,今天检查发现并处置了,明天又有可能回潮。小区业主的素质层次不齐,如果业主执意不听,物业也没有执法权,因此,希望业主为了自身安全,积极配合物业的安全工作。

此外,在日常的消防安全管理方面,小区的每层楼都配备有消防栓,保安队伍保证每天在公共区域一早一晚的检查,像是公共区域堆物、车辆占用消防通道等问题,发现后,物业都会及时进行处理。

身为物业企业的工作人员,我们的工作就是服务居民,业主满意就是物业企业最大的工作目标。公司坚持每周一会,为的就是确保业主的问题能及时得到解决。当然,不足之处也是存在的,例如小区的设施老旧,人员的专业性不足等,这些问题日后都会继续跟进与完善。

火灾是物业管理最大的敌人,一旦发生火灾,业主的生命财产都将受到威胁,这就是物业的失职。因此,在物业的职责范围内,我们会尽自己所能去维护管理,对于居民,我们也希望业主能提高自己的安全意识。

《上海市住宅物业管理规定》新规的出台,是对物业企业提出了更高的要求,我们会严格遵守各项物业管理政策,与各位公司同仁一起,为小区业主提供方便、快捷、有效的服务,尽力提升小区的环境与品质。

房管部门:消防是物业管理的重中之重

常江(闵行区房管局房屋管理事务中心)

住宅小区内存在的安全隐患,除了偷盗等治安事件外,最突出的就是消防安全问题,因此,对于消防工作,房管局不是想不想支持的问题,而是必须要支持。

消防安全,一直以来都是房管局工作中的重点,每年,房管局都会事先做好巡查计划,以落实对辖区内各小区的安全管理。除了部门巡查,通过居民举报投诉、消防部门检查、事故发生后的调查等途径,也可以及时发现物业安全管理中存在的问题。

2018年11月1日起,《上海市物业服务企业和项目经理失信行为记分规则》正式施行,其中,擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;因未遵守国家或本市安全管理等方面的法律法规规定,被城管、公安、消防等相关行政部门行政处罚等行为都将被记分处理。

许多大型或是处于发展阶段的物业企业,对企业信用十分看重,因此,记分举措对其起到了十分有效的警示效应,有时,甚至比经济处罚更行之有效。

另外,今年3月1日刚实施的《上海市住宅物业管理规定》,其中对物业企业的门槛、业委会管理等内容都做出了进一步的规定,这也给物业企业传递了一个信号,必须明确物业企业的消防工作职责落实、提升企业的消防安全管理能力。

关于消防安全责任,大部分物业公司都是将这些写明在合同内的,例如,小区日常的巡查管理、设施设备的管理养护等,这些都是物业在日常管理中必须尽到的消防安全管理责任。

原先,小区的主要管理者就是物业,其他部门不会过多介入,自从“美丽家园”建设开始后,每个区成立了综合治理联席会议办公室,房管、消防等各职能部门纷纷参与其中,这样的做法等于是把小区的围墙打开,让各部门都能关心小区事务,也让百姓能住得更安心、更满意。

消防安全管理除了需要物业企业的努力,更需要业主的配合。物业可以对业主进行引导,告诉业主自己需要做什么,只有业主自我约束与管理能力提高,小区安全才能愈发稳固。

安全是物业工作的重中之重,希望各部门协同物业企业共同努力,致力提升百姓的满意度、获得感、安全度。

法律观点:重视消防安全 强化物业责任

许涛涛(上海江怀律师事务所律师 )

《上海市物业住宅管理规定》在我国城镇化进程不断加快的背景下制定出台,自2004年实施以来,经历了两次修订,最新修订的《上海市住宅物业管理规定》已于2019年3月1日起正式施行。

我国住宅物业产生时间仅20余年,住宅物业管理服务模式仍然处在发展阶段。相较于发达国家,我国的住宅物业管理存在责任不明晰、程序不规范、无法有效化解矛盾等问题。《上海市住宅物业管理规定》(以下称物业管理规定)的修订有利于缓解现状,与《上海市物业服务企业和项目经理失信行为记分规则》(以下称“记分规则”)、《上海市物业服务企业和项目经理信用信息管理办法》《上海市住宅物业消防安全管理办法》等法规规章多位一体,为探索建立高效有序的物业管理服务模式开辟了新的道路。

法规千万条,安全第一条。针对目前小区消防事故频发、物业服务企业消防责任落实不到位等情况,物业管理规定与记分规则将物业服务企业和项目经理(取得物业管理行政主管部门颁发的项目经理岗位资格证书,并接受物业管理企业委派,实施物业管理服务的项目负责人)均纳入物业管理的信用体系,将消防安全的责任落实到个人,对物业服务企业和项目经理产生较强的震慑力。

物业管理规定明确由房屋行政管理部门根据物业服务合同履行、投诉处理和日常检查等情况,建立物业服务企业信用档案库和物业服务项目经理信用档案库。而且,业主委员会在选聘物业服务企业前,需要拟订选聘方案,选聘方案应当包括拟选聘物业服务企业的信用状况。这将更有利于创造良好的竞争环境,规范物业服务市场,为有发展前景与富有社会责任感的物业服务企业和项目经理进一步创造机遇。

随着社区效应的愈加明显,人员密集导致消防隐患加剧,因此物业管理规定在强化消防责任、提升消防能力、提供消防便利等方面还做了一系列行之有效的具体措施,例如:消防车执行公务时在物业管理区域内停放的,不得收费;消防设施设备管理,应当委托专业机构进行维修和养护;消防设施损坏,消防部门出具整改通知书时,物业服务企业应当立即采取应急防范措施,并制定维修、更新方案,同时向业主委员会和物业所在地房管办事处报告等,有效维护居民人身财产安全、提升物业服务水平。

在此,提醒广大物业服务企业高度重视消防安全,建议及时排查工作中的疏漏,依靠专业机构提升自身的消防隐患排查能力,配合有关单位和部门开展消防安全工作。

事故发于毫末,安全常在心中!我们也呼吁广大居民,依法监督消防工作的落实情况,爱护消防设施,树立社会契约意识,配合物业管理企业的工作。