维修基金怎么用?

山东历城某小区的消防设施年久失修,大厦物业曾想动用维修基金进行维护,但一直没得到业委会许可。随后不久,大厦的消防控制室发生火灾,造成11万元损失。这笔损失该由谁承担?双方争执不下,对簿公堂。

案例回顾

2010年,山东历城区消防部们对辖区内一居民大厦两次下达责令整改通知书,要求尽快对年久失修的消防设施进行修缮以免发生火灾。大厦物业公司接到通知后,想动用维修基金进行维护,并联系大厦业委会协商,但始终没有得到对方明确回复,最后便不了了之。
没想到,隐患变成了现实,当年7月,大厦的消防控制室发生火灾。灾后,业委会以物业公司在合同服务期限内未履行相应服务义务为由,将物业公司告上法庭,诉请赔偿维修消防控制室花费的11万元。物业公司则表示,其曾多次提醒并建议业委会批准动用维修基金进行维修,但业委会始终以各种理由搪塞,自己已完全尽到了提醒义务及管理职责,拒绝赔偿。
法院审理认为,大厦业委会与物业公司在所签订的物业管理委托合同中,明确了物业公司对消防控制室的管理和维护义务。根据我国法律规定,住宅区的物业服务企业应当对所管理区域内公共消防设施进行维护管理,并提供消防安全防范服务,保持公共消防设施的完好有效。消防控制室的设备应当实行每日24小时监控,消防控制室值班人员应当每日检查火灾报警控制器的自检、复位、主备电源切换等功能,如实填写消防控制室值班记录。
在动用维修基金消除隐患方面,大厦业委会也负有一定责任。最终,一审法院酌定判决物业公司和业委会各自承担50%的责任。
案件宣判后,物业公司提起上诉。法院认为,在双方当事人均存有过错的情况下,一审酌定判决物业公司按大厦业委会实际损失的50%予以赔付并无不当,遂驳回上诉,维持原判。

法律解答

解答人:江思佳(上海繁锦律师事务所合伙人)
本案争议焦点为:1、物业公司赔偿责任的承担问题;2、大厦业委会赔偿责任的承担问题。
针对第一个争议焦点,依照《中华人民共和国合同法》,大厦业委会与物业公司签订的物业管理委托合同,系当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。根据合同约定,物业公司应负责公用设施、设备的维修、养护、运行和管理,物业公司应按约全面履行相应义务。
根据公安部发布的公共安全行业标准关于建筑消防设施的维护管理规定,消防控制室的设备应当实行每日24小时监控,消防控制室值班人员应当每日检查火灾报警控制器的自检、消音、复位功能以及主备电源切换功能,填写消防控制室值班记录。建筑消防设施巡视检查每日应至少组织一次填写建筑消防设施巡视检查记录。《建筑消防设施巡视检查记录》的存档时间不应少于1年,《建筑消防设施测试检查记录》和《消防控制室值班记录》的存档时间不应少于3年,《建筑消防设施故障处理登记》和《建筑消防设施年度检验报告》的存档时间不应少于10年。因此,根据上述有关法律规定,物业公司应提供证据证明其已全面履行约定和法定义务,若无充足证据证明其履行了相应职责,则应当认定物业公司没有按照合同约定和法律规定履行管理和维护义务,物业公司应就该过错承担相应责任。
关于大厦业委会赔偿责任的承担问题,本案中公安消防部门因大厦自动消防设施故障存在安全隐患,两次下达责令改正通知书要求达物业公司予以改正,物业公司也曾申请大厦业委会动用维修基金进行维修,但一直未协商成功,致使消防设施未进行维修,大厦业委会对火灾的发生也负有一定责任,应当适当减轻物业公司赔偿的数额。
一方面,依照《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国消防法》《物业管理条例》《中华人民共和国民事诉讼法》之规定,物业公司对消防控制室有维护管理义务,同时应提供证据予以证实其已经履行了上述职责及必要的勤勉、谨慎注意义务,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因此,物业公司应当对消防控制室起火造成的损失承担与其过错相当的赔偿责任。
另一方面,根据本案事实,大厦消防设施存在安全隐患,物业公司亦建议动用维修基金进行维修,但大厦业委会消极应对,消防设施终未得到及时维修,故大厦业委会对消防控制室起火造成的损失亦存在一定的过错,其对损失亦应承担一定的赔偿责任。
结合本案事实,在双方当事人均存有过错的情况下,法院酌定物业公司按大厦业委会实际损失的50%予以赔付并无不当。

(栏目编辑:钟 琳 插画:何忆雯)

律师简介:
江思佳,法学硕士,执业十余年。上海繁锦律师事务所合伙人,上海人民广播电台《东方大律师》、上海电视台纪实频道《我要找律师》栏目、法治天地《大律师面对面》栏目特邀嘉宾。
 

扩展阅读:维修基金怎么用?

购房者买房时需支付一笔专项维修基金,维修基金不同于物业管理费,只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

如何提取和使用?

物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议,没有物业服务企业的,由相关业主提出使用建议,住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过使用建议。

哪些设施可以使用?

1、共用设施设备

住宅小区或单幢住宅内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

2、物业共用部位

住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

哪些费用不能纳入?

根据《住宅专项维修资金管理办法》的明确规定,以下四项费用不得从住宅专项维修资金中列支:
依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;
依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;
应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;
根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。