厂房失火房东诉租客未经消防验收遭反诉

一场大火致使浙江省海宁市某处的厂房损失惨重,房主伤心之余,把租户告上了法庭,要求租户立即支付22 万余元租金,同时支付30 万元赔偿金。可是,租户却以厂房未经消防验收为由,反诉房东。

案例回顾

何忆雯/插图

2012 年,丁某将其位于海宁市某处的一座厂房出租给了李某,用于从事沙发生产经营。一个赚房租,一个做生意,两者都颇有赚头,但是2015 年的1 月30 日的一把火,不仅烧断了各自的经济来源,还把双方送上了法庭。
1 月30 日,一场不明原因的剧烈大火,席卷了整个厂房。
经海宁市公安消防大队火灾事故认定:火灾造成直接经济损失110 多万元,起火原因排除了电器故障、外来火源与自然灾害的可能性,但不能排除遗留火种引发火灾的可能性。
虽然消防部门没有给出一个明确的火灾原因,可房东和房客各有看法,彼此都认为是对方的错误,商谈不成,房东丁某一纸诉状将房客告上了法庭。丁某认为可能是李某雇佣的工人留下未灭的烟头导致了火灾的发生。丁某指出,在消防部门尚未做出火灾认定的情况下,李某把生产设备、原料辅材都搬离了厂房,而且工作人员也都撤离了,有逃避的嫌疑。
然而,剧情发生了反转。李某被丁某告上法庭后,拿出了消防大队对丁某厂房的行政处罚告知通知书,通知书上明确,因丁某的厂房未经消防验收擅自投入使用,被责令停产停业,并处罚人民币12 万元整。李某认为,起火原因还有待考证,但丁某对其隐瞒事情真相是真真切切的事情;对于房东丁某提出的设备人员撤离厂房,是因为火灾后厂房无法再正常使用,为了减少损失尽快恢复生产,所以离开了那里。综合评估火灾损失,李某要求解除租赁合同,并让房东丁某赔偿其80 万元人民币。

法律解答

解答人:陈洁(上海市联合律师事务所执业律师)

要解析这个案例,我们需要回答如下几个问题:首先,本案中的房屋在未经消防验收合格的情况下,能否出租使用?
根据《建设工程消防监督管理规定》第十三、十四条规定,房屋的消防验收分两种。一种是必须要求消防验收合格后才能使用的房屋。这类房屋主要指:人员密集型的场所,如大型的、超过一定面积的体育场馆、会堂、博物馆、机场航站楼、客运码头、候车厅、宾馆、市场、电影院、歌舞厅、劳动密集型企业的车间等等;或一些特殊工程,如:国家机关办公楼、电力调度楼、电信楼、邮政楼、防灾指挥调度楼、广播电视楼、档案楼;城市轨道交通、隧道工程,大型发电、变配电工程;生产、储存、装卸易燃易爆危险物品的工厂、仓库和专用车站、码头;易燃易爆气体和液体的充装站、供应站、调压站等。除了这些必须要申请消防验收的工程外,其他建设工程,建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案,公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程,未经消防验收或者消防验收不合格的,禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的,应当停止使用。
《消防法》第五十八条规定,对依法应当进行消防验收的建设工程,未经消防验收或者消防验收不合格,擅自投入使用的,或者建设工程投入使用后经公安机关消防机构依法抽查不合格,不停止使用的;责令停止使用或者停产停业,并处三万元以上三十万元以下罚款。
所以,本案中,房屋出租人丁某因为擅自将未经消防验收合格的房屋投入使用,被消防行政机关责令停产停业,并处罚人民币12 万元整。
从上面的分析,我们可以看出,未经消防验收合格的房屋是不能出租使用的,丁某也因此被行政处罚。
那么,出租人丁某隐瞒了这一事实,擅自出租了房屋,他和承租人李某之间的租赁合同是否有效呢?
最高人民法院在2009 年发布的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定:“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定情况的”,承租人请求解除合同的,人民法院应予以支持,由此可见,本案中,如果承租方李某发现自己租赁了没有消防验收合格的房屋,有权解除合同,而不应主张无效合同。这也就是说,李某既可以要求出租方完善和整改消防设施,进行消防验收,主张继续履行合同,也可以主张解除合同。
本案中,李某要求解除合同是会得到法院支持的。但是,双方解除合同前,实际已经履行的合同内容,即已经发生的房租,李某是要承担的。
下面,我们再来分析一下关于火灾损失的赔偿问题。
消防没有验收或验收不合格,就意味着房屋存在消防安全隐患,将这样的房屋出租,是本次火灾发生的前提性原因,出租人难辞其咎,丁某应承担一定的赔偿责任。但是,本案中,消防部门对本次火灾的责任认定是:排除了其他可能导致火灾的原因,但没有排除遗留火种引发的可能。
从这一责任认定结果来分析,火灾的原因很可能是房屋的实际使用人遗留了火种导致的。但是,从案情介绍我们知道,李某把所有的东西和人员都撤走了,没有直接证据来证明火灾就是李某的员工在工作时遗留火种导致的,如果这样,是否能推定李某的民事责任呢?笔者认为是可以的。
因为民事责任的认定和刑事责任的认定要求不同,刑事责任必须事实清楚、证据确凿,排除一切其他可能,才能定罪,但民事责任的认定标准是高度盖然性,即一方当事人提出的证据已经证明其主张的事实的发生具有高度盖然性,法院就可以对该事实予以确定。所以,笔者认为,丁某以消防部门的责任认定为依据,法院可以确定李某对本次火灾负有直接责任。
综上,丁某和李某都要对本次火灾的损失承担各自的责任,法院会根据责任大小判定他们对所有损失的担责比例。

律师简介
陈洁,上海市联合律师事务所执业律师,上海市法治研究会副秘书长,上海市法学会民法研究会理事,上海市作家协会会员,中央电视台《法律讲堂》主讲人。毕业于华东政法大学,担任东方电台《东方大律师》节目主持人20 年(播名:洁蕙),曾任SMG 新闻综合频率副主编,全国广播电视主持人金话筒提名奖获得者,上海市律师行业最高荣誉奖项“东方大律师”评选活动发起人;她是电视连续剧《东方大律师》女主角原型,《洁蕙说法》微信公众号和《洁蕙说法》短视频创办人;她是《中国妇女》杂志开篇专访人物,并被《新民晚报》《党员经典导读》等多家知名媒体专访报道;她还在上海市慈善基金会支持下,以个人资金发起、创立“洁蕙法律援助基金”项目;她担任美国纽交所某上市公司首席法律顾问,兼任美国专业房产投资公司(Parkmont Group Inc.)副总裁。