租房失火,谁来赔?

张 掖/ 文 IC/ 图

案例一:上海徐汇区一栋七层高的住宅楼五楼一间房屋起火,起火点是间被外借的房屋,租户在火灾发生后逃生,另有住户逃离时被烟呛到送医,据了解无大碍。除了起火的五楼外,再往上两层被烟熏黑,五楼房内一片狼藉,楼下的房屋则严重过水,暂时无法居住。整栋楼的居民都被安置在附近的宾馆。
其实类似的案件太多了,但都涉及到一个问题——租房的风险。其实,自己装修、居住的自有产权房屋都是户主攒了一辈子积蓄辛辛苦苦买下来的,即使电气线路不是最好的那也是精心挑选的,安全肯定有保证,而且对房屋不会疏于打理。即便发生了一些小的火灾隐患,那也是极为注意,并会奋力把火苗扼杀在萌芽状态,不可能自由逃命任由房屋烧起来。但出租屋就不同了,租客是租住在此,房东提供什么样的电器设备就用什么,不会把这些东西当作自己的物品进而爱护有加,也不会把这间房屋当作自己的家。而且房东可能不会提供良好的家用电器,房子本身的安全设施可能也不会到位,一般出租的房屋多少都有些失修、老化等问题,这样的房屋相对容易发生火灾。于是,当火灾发生了,租客大多不会奋力扑救,有的甚至连初期火灾都不会去扑灭,毕竟这房子不是租客的。因此,出租屋发生火灾的现象也特别多。
出租屋发生了火灾,房子成了黑炭,还殃及了邻居,怎么办?要不要赔?怎么赔?是不是房东的责任?这就是今天要聊的话题。

房东的义务一:适租义务

如果有读者签订过房屋租赁合同,请仔细查看下条文,一般合同中都会有这样一条格式条款: “(一)甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件,不得危及人身安全;承租人保证遵守国家的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约”, 这就要求房东(出租人)对房屋的基本安全性能提供保证。根据《合同法》第二百一十六条的规定“房东应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”,这就是说如果房东提供的房屋本身不适合居住或者居住有危险,那就是房东违约在先。如果发生火灾,房东有过错在先,会承担与其过错相等的责任。
案例二:某房东把房子租给别人住,租客租住期间房子着火,由于房东在阳台上堆有大量纸盒等易燃物品,从而加速了火势蔓延,并烧毁了邻居的财产。
火灾导致租客和邻居损失惨重。事后邻居以“出租房存在安全问题”为由将房东告上法庭。经过两审法院终判决,房东承担20% 的过错责任。这个案例就很明确了,虽然火灾是租客引起的,租客须承担主要责任,但房东因为没有尽到安全保障义务,也承担了相应的赔偿责任。

房东的义务二:维修义务

如果房东提供的房屋开始是安全的,但被租赁后设备老化,有了安全隐患,维修是否也是房东的责任呢?如果房东不维修,因电线短路引起的火灾,究竟房东要不要承担责任?这个问题要分开来看。首先,维修的问题可以通过租赁合同进行约定,这个并不是强制性的,有约定从约定,但是如果无约定,根据《合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外”,由房东承担租赁物的维修义务。如果房东没有履行维修义务,那承租人(租客)可以自行维修,但维修费用是出租人承担。
案例三:2013 年9 月,成都商报报道了一起火灾事故,一间出租屋起火,一名租住在此的女童不幸遇难。据现场救援人员和周围居民推测火灾原因疑似电线老化引起。

租客的义务:受限的使用

租客一般都不会把租住的房子当作自己的家,行为上肯定会相对随便,但是这个随便也是有限度的。
比如,租客不遵守正常的电器使用规则,致使电路过载引发火灾,此时就不能说是房子的电线有故障,那就是租客必须承担损害赔偿责任了。根据《合同法》第二百二十二条的规定“承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任”,那么何谓“保管不善”?就是一种明显的过错,比如乱用电器设备、使用煤气不当等。
如果租客正常租住房屋,房东提供的房屋也是安全的,但因为“天灾人祸”过水了或者被烧了,那该谁来赔?这个问题就是租赁合同中的风险负担问题了。
首先,房子是出租人房东所有的,这个是物权的问题,物的风险自然由房屋所有权人承担。其次,如果还有租金没有收,那房东估计连房租都无法收讫。
因为根据《合同法》第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。”这条款给房客赋予了不小的自由度。以案例一为例,如果楼下的居民中有租客,他完全可以用房屋过水的理由要求房东减免房租或者以房屋无法住人为由,解除合同。

赔偿责任:看过错

我们之前已经提过过错的责任,根据《合同法》第二百二十二条,保管不善就是过错责任,那如果租客有过错致使房屋失火受损,房东及殃及的邻居当然有权要租客承担损害赔偿。但是如果租客是正常的使用,没有过错,即使房屋着火,根据《合同法》第二百一十八条“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损耗的,不承担损害赔偿责任”,租客不需要赔偿,如果证明是房东的过错,还可以要求房东赔偿其损失。当然这一切都根据都消防部门出具的《火灾事故认定书》来认定责任。

题外话:房东千万别罔顾法纪

如果租客因为在出租屋内从事某些危险的行为致使火灾发生,按照上述的说法,租客自然是要承担责任的,但是如果房东知情不报或者明知纵容,还有可能被追究刑责,甚至成为某个罪的共犯。根据《关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知》第三点第五款, 明知承租人违反爆炸、剧毒、易燃、放射性等危险物品管理规定,利用出租房屋生产、销售、储存、使用危险物品,不及时制止、报告,尚未造成严重后果的,由公安部门依照《租赁房屋治安管理规定》第九条第( 三) 项的规定予以处罚;构成犯罪的,依照《中华人民共和国刑法》第一百三十六条的规定追究刑事责任。
案例四:据广州日报报道,2015 年2 月1 日14时30 分许,某地警方接群众报警称,某大街一居民楼起火,现场有爆炸声,伴有大量黑烟冒出。在大火被彻底扑灭后,救援人员深入发生爆炸的1 楼出租屋内,赫然发现屋内放有十多个已被烧得乌黑的煤气瓶。
后据警方调查,租客黄某租房后,私下非法储存煤气瓶。当日,他午饭后在出租屋内抽了支烟,不料火星飞溅,引燃了放于屋内的一个煤气瓶并发生微爆。目前,黄某因涉嫌非法储存危险物品被刑事拘留,房东李某及为黄某提供、运输危险物质的谢某、程某等五人被行政拘留。
此案例中的房东竟然也被行政拘留了,估计就是因为其明知黄某储存液化气钢瓶,但没有报告,造成爆炸事故后,也要被追究责任。幸好,事故没有造成人员伤亡,否则后果就很严重了。