民法讲座(九)
违约又如何?

无标题

吴 海/ 文 汤俭荣/ 插图

今天中午,小王一改平时到点午休的习惯,反而抱着个手机认认真真的不知道在看什么。
李队长纳闷地问道:“小王,发生什么事了?”
小王笑了笑,说道:“不是的,李队长。我一表姐最近买房子碰到点事儿,我这不是上网查查看能不能帮她点。”
“什么事情啊?说来听听,我也买过房子,说不定我能给你表姐点建议呢。”李队长拉了张凳子坐在小王身边。
小王一听开心地说道:“是这样子的,我表姐前段时间通过中介公司看中了一套房子。经过多次看房和比较,又和房主郑先生接触商量后达成了一致,在上周签了合同而且根据合同上的约定支付了房主郑先生首期房款30 万,那房子总价为300 万。”
李队长有点疑惑地说道:“这不是很好吗,现在这个房价水平能买到这个价位的已经很幸运了啊。”
小王赶紧解释:“我表姐也是这么认为的啊,这房子各方面都不错,外加当时郑先生称其儿子出国,急需要钱故将该房低于市价几万元挂牌出售。我表姐开心之余又有点担心这次房屋买卖不能完成,因为她听说房价有可能要大涨,就去周边打听了一些事情,得知该房附近马上要建造重点小学,可能会变成学区房,而由于后续资金到位的时间问题,我表姐和对方郑先生约定过户还要两个月呢。所以我表姐最近忧心忡忡,老想着要赶紧把这事儿办了,到处打听办法呢。”
李队长皱了皱眉头说道:“如果真的是这样子就麻烦了,你表姐可以打听到,那对方郑先生多少也会听到点风声,再加上周边肯定有别人也是这样的情况,违约不卖房子等升值。所以我估计郑先生也会反悔。这可不是差个几万元,虽然你表姐已经支付了30 万元,暴涨的房价肯定可以弥补郑先生违约的损失。”
“啊,那怎么办啊?有啥办法能让我姐完成交易啊?”
“他们签署正式买卖合同了吗?还是只签了中介提供的两页纸的《房屋买卖合同》?”
“只签了那种A3 大小的一张纸的买卖合同,郑先生说因为支付了10%的房款,所以先不签正式的格式文本的买卖合同。”
李队长拍了拍小王的肩膀说道:“我建议你姐,赶紧再支付些房款,和上家签署正式的《上海市房地产买卖合同》,现在的合同是需要网签的,网签之后这份买卖合同在房地产交易中心就有了备案,卖家很难再一房二卖。此外,还可以双方一起向交易中心申请‘预告登记’,当然卖方通常怕麻烦,不愿意去做预告登记,但是把网签做掉对方也就很难单方毁约了。”
小王听了之后马上告诉了她表姐,并通过中介联系郑先生网签了正式的《上海市房地产买卖合同》。
后来果不其然,郑先生面临咨询该房屋络绎不绝的人以及听说该房屋的确变为学区房的消息后,竟不肯配合小王表姐办理过户手续了。但是在和新的买家谈合同的过程中,发现这套房子已经网签,在没有撤销原有网签的基础上没法签订新的合同。同时正式的买卖合同中约定了违约条款,郑先生如果违约的话很可能得不偿失,最后只好放弃毁约的打算,还是将房屋卖给了小王的表姐。

法条链接:

《物权法》第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。
《物权法》第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。
预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。
《合同法》第一百零八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

法条释义:

房屋买卖只有在交易中心办理产权变更手续后才正式发生产权变动的效力,否则还只是合同的约定。现在的交易中,通常会先签署《居间合同》和一份中介制作的《房屋买卖合同》,这份合同对双方有法律上的约束力,可以依据合同内容追究违约方的责任,但是由于没有经过交易中心备案,不能有效防止一房二卖的情况发生。因此,最好通过网签正式合同的方式维护交易的稳定,如果能够一起去办理预告登记,则能够获得更大的法律保障。