买了有消防隐患的房子怎么办?

新房交付对于业主来说是件高兴的事,可陕西省西安市的张先生却怎么也高兴不起来。张先生发现,新房存在严重消防隐患,甚是烦恼。

案件回顾

2011 年,张先生在陕西省西安市新城区购置了一套房子,可当张先生准备办理房产登记时却被告知开发商尚未取得大产权证。张先生向物业了解情况后得知,开发商交房时,由于消防设施设备不全,没有通过消防验收和竣工验收,因此不能申办大产权证。
物业告知张先生,具体什么时候可以办理产权证尚不能得之,只能等待。可是这一等就等了几年,产权证的事情依然没有进展。
2013 年6 月13 日小区业委会备案成立。经过业委会多方了解,小区消防未通过验收有几点原因:开发商违规在小区建了两层小楼,致使消防通道规划不达标;小区内的消防设备缺失不符合要求;小区外围变压器不能满足安全标准。
此后,业委会无数次向各级部门投诉,但依然没有任何进展。2014 年3 月16 日,消防部门下发责令限期改正通知书,可一年多过去了,小区依然没有通过消防验收。张先生忧心忡忡,小区地下车库没法使用,车辆只能停放在地面,严重堵塞消防通道,自己和数千名业主每天都生活在安全隐患中,大家的生命得不到保障,一旦发生火灾,小区无任何自救能力且连消防营救的一线生机也变得渺茫!数千名业主的生命安全该由谁来负责,张先生们又该如何维护自己的权益?

法律解答

韩承鹏,上海融孚律师事务所律师,复旦大学法学博士、教授、硕士研究生导师。
韩承鹏,上海融孚律师事务所律师,复旦大学法学博士、教授、硕士研究生导师。

解答人:韩承鹏(上海融孚律师事务所律师)
本案中存在的主要问题是小区居民的安全问题。肇始原因是消防通道不达标、小区内的消防设备缺失、小区外围变压器存在安全隐患等。业主们投诉多次,有关政府部门推诿扯皮,导致问题长期得不到解决。
张先生作为小区业主,可以向政府部门申请行政信息公开,了解规划和消防整改情况,对政府处理情况进行监督。
根据《城市房地产管理法》及《商品房销售管理办法》等法律法规的规定,商品房销售必须通过竣工验收方可销售。
而根据建设部《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收管理规定》:由公安消防部门出具认可文件或准许使用文件后方可进行竣工验收。同时我国《消防法》也明确规定:按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时,必须经公安消防机构进行消防验收;未经消防验收或者经验收不合格的,不得投入使用。
本案中,开发商在未经消防验收通过的情况下,销售房屋属于违规行为。根据法律规定,张先生等业主可以拒绝接受存在重大安全隐患的住房,如导致延期交房,业主可以向开发商主张赔偿。开发商违建小楼导致消防通道不达标,无法取得俗称的大产证,小业主自然无法获得小产证,按照《商品房买卖合同》规定,开发商存在明显的违约情况。商品房买卖合同中都有开发商延期办出小产证的违约责任约定。业主可以根据此约定来和开发商交涉并要求赔偿。如果产权证一直无法办理,业主还可以要求退房,解除合同。
从本案中可以看出,开发商处于强势地位,业主维权十分困难,如果开发商拒不赔偿,又不愿解除合同,业主可以通过诉讼解决。

相关法律依据

《中华人民共和国消防法》第十三条 依法应当进行消防验收的建设工程,未经消防验收或者消防验收不合格的,禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的,应当停止使用。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条 房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。
《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收管理规定》第五条 工程符合下列要求方可进行竣工验收:(十)有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。
《商品房销售管理办法》第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10 日内,书面通知买受人。

(栏目编辑:钟韵瑶)