民法讲座（五）
凭空消失的包裹

吴　海/ 文　汤俭荣/ 插图

一年一度疯狂的“双十一”结束了，保安小王这两天值班时看到快递员们总是拉着满满一车包裹，在小区每栋楼前穿梭，心里不由感叹小区业主们的购买力。李队长这时候走进值班室，跟小王说：“这两天小区闲杂人等进出频繁，你要多关注，不要让不法分子借送快递的名义有机可乘。”
小王说：“知道了，李队长，这两天兄弟们一定多加注意。”
话音刚落，小王就接到了12 号楼业主蒋小姐的电话：
“小王啊，你在值班室吗？”
“在，我在值班，您有什么事？”热心的小王跟蒋小姐聊起来。
“是这样的，我‘双十一’买了一些日用品，现在家
里没人，你帮我代收一下。”蒋小姐说道。
小王迟疑了，因为物业主管之前跟他们说过，门卫没有义务帮业主们代收包裹，于是小王说：“不好意思啊，蒋小姐，我们现在不帮忙收包裹的，因为之前有人让我们代收，结果东西丢了，还要我们来赔……”还没等小王说完，蒋小姐就打断了：“哎呀，没事的，我这几个包裹都是不值钱的东西，没人拿，就先在你那放一下，我过半个小时就回来了。”
小王一脸无奈地答应了。
当天，蒋小姐顺利地从门卫室取走了包裹，但随之而来的，是越来越多的业主将没人签收的包裹放在了门卫处，后来递员们也习以为常了。小王总认为帮别人个小忙，没什么大不了的。直到有一天，有位业主在门卫室找了很久自己的包裹也没找到，然后就责问起小王来，小王一时间根本想不起他代收了哪些包裹，又是谁拿走了。
李队长看到他忧心忡忡的样子，就关心道：“怎么了，一脸不高兴的样子。”
小王说：“我帮业主们代收包裹，现在好像弄丢了一个。”
李队长说：“物业主管不是说了没必要帮忙代收包裹吗？你也真是热心过了头。”
小王说：“是啊，现在出了事儿，反而弄得自己里外不是人。”
李队长说：“我之前就这个问题跟我的律师朋友探讨过，他认为包裹丢失到底是谁的责任，主要看快递单据上签收一栏，如果上面没有收货人本人的签名，也没有门卫代签的字样，那就是快递公司的责任，因为其没有尽到投递义务。
如果签收栏有物业门卫代签的字样，那就说明，物业门卫同意代收，如果东西丢失，就是物业门卫的责任了。小王，你在同意帮别人代收的时候，已经有了要帮别人保管的义务，虽然这个义务是无偿的，但是造成别人的损失，你也是要赔偿的。”
“可是那位业主的包裹，都没有跟我打过招呼就放在我这了，快递员一放下包裹就走了，所以我一点印象也没有。”小王解释道。
“那就是快递公司的责任了，因为根据相关法律规定，物业公司的主要责任范围是公共服务，收取包裹属个人事务，从法律上讲，物业是没有代收义务的。快递员在没有得到代收人同意的情况下，就把包裹给了不是收件人的人，肯定是有责任的，一旦包裹出现丢失、破损，除非收件人能证明代收人在这个过程中有明显过错，否则代收人无需担责，你应该跟业主沟通一下，你在这件事上是没有责任的。
另外，贵重物品、易碎品，最好还是由本人签收，并当场验货。”李队长说。
事后，小王秉着认真负责的态度，还是帮那位业主调取了当天门卫室的监控录像，发现没有陌生人进出过门卫室，推断可能是其他业主没看清收件人，拿错了包裹，于是在每栋楼的公告栏张贴了寻物启事，第二天，拿错包裹的业主就将包裹物归其主了，事情得到了圆满的解决。
吃一堑长一智，小王不再随便答应业主们帮忙代收包裹的请求，但他也觉得，物业是社区的“管家”，替业主收包裹又是很多人共同的需求，无偿的代收服务也在情理之中，如果盲目拒绝代收，似乎就缺少了一丝人情味。于是，在物业大会上，他提出了物业公司与快递公司双方联手建立一种签收制度的建议，在小区建立包裹代收站，在合理规范之后，帮业主们代收包裹。

法条链接：

《物业管理条例》第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第四十四条　物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
《快递市场管理办法》第十七条　经营快递业务的企业投递快件（邮件），应当告知收件人当面验收。快件（邮件）外包装完好的，由收件人签字确认。投递的快件（邮件）注明为易碎品及外包装出现明显破损的，企业应当告知收件人先验收内件再签收。企业与寄件人另有约定的除外。
对于网络购物、代收货款以及与用户有特殊约定的其他快件（邮件），企业应当与寄件人在合同中明确投递验收的权利义务，并提供符合约定的验收服务，验收无异议后，由收件人签字确认。

法条释义：

上述法条明确规定了物业公司是否有快递代收的义务，取决于物业公司与业主的服务合同是否有明确规定，即属于双方意思自治范畴，若物业服务合同没有明确规定，则法律也不做硬性要求。
作为快递公司，有义务将快件送到收件人处，并由本人签字确认，这是由法律明确规定的，故收件人想要委托物业代收，则需三方协商成立保管合同，合同成立后，物业有妥善管货并承担货物毁坏、丢失、被盗等责任。

用安全管理谋民生福祉
民政部、公安部联合出台《社会福利机构消防安全管理十项规定》

谭　婧/ 编辑

说法档案
文件名称：《社会福利机构消防安全管理十项规定》
发布部门：中华人民共和国民政部
中华人民共和国公安部
印发时间：2015年9月15日

社会福利机构是指国家、社会组织和个人为老年人、残疾人、孤儿和弃婴提供养护、康复托管等服务性的机构。新中国成立以来，特别是改革开放以后，党和国家对社会福利事业始终给予高度重视和关怀，通过多渠道、多层次募集资金兴办社会福利机构。为老年人、残疾人、孤儿等社会特殊群体创造幸福、安全、和谐的生活环境，已成为构建和谐社会的一项重要内容。
近年来，养老院、福利院等社会福利机构的火灾时有发生，这类场所的消防安全状况也引起整个社会的关注。
由于民政服务机构点多、面广、线长，服务对象情况特殊、数量众多，安全管理形势十分严峻。特别是“5·25”河南鲁山康乐园老年公寓特别重大火灾事故造成39 人死亡，带来了恶劣的社会影响及深刻的教训。为此，近日民政部、公安部联合出台《社会福利机构消防安全管理十项规定》，吸取“5·25”河南鲁山康乐园老年公寓火灾教训，并在全国开展为期一年的社会福利机构消防安全检查。

10 床以上需每日专人查防火

此次《规定》要求做好消防安全管理的社会福利机构涵盖床位数在10 张以上的国家、社会组织和个人举办的养老机构、社会福利院、精神病人福利院、儿童福利院、敬老院、优抚医院、光荣院、救助管理站及其托养机构等社会福利和公益机构。同时，民政部门管理的军休服务管理机构、军供站、救灾物资储备库、烈士陵园（纪念馆）等机构按照消防安全有关规定也参照这一规定执行。
《规定》要求，社会福利机构应当每月至少组织各部门负责人开展一次防火检查，做好检查记录，对发现的消防安全问题，应当及时督促整改。社会福利机构应当安排专人进行每日防火巡查，养老机构还应当组织夜间防火巡查，且不应少于两次。消防安全责任方面，社会福利机构应当依法建立并落实逐级消防安全责任制，明确各级、各岗位的消防安全职责，其法定代表人或者主要负责人对本单位消防安全工作负总责。属于消防安全重点单位的社会福利机构应当确定一名消防安全工作专业人员为消防安全管理人。

特殊岗位工作人员需证上岗

《规定》明确，设有消防控制室的社会福利机构，工作人员应当持有消防行业特有工种职业资格证书，实行每日24 小时专人值班制度，每班不少于两人。
不仅如此，社会福利机构还应注重消防安全教育培训，对所有员工每半年至少开展一次消防安全培训。新上岗、转岗前的员工也应当经过岗前消防安全培训。另外，所有员工应当了解本岗位火灾危险性和防火措施，会报火警、会扑救初起火灾，会组织疏散逃生。社会福利机构还应结合服务对象的身体、心理健康状况，有针对性地开展防火常识和逃生自救教育。
除了开展消防安全培训，社会福利机构还应制定本单位灭火和应急疏散预案，明确每班次、各岗位人员负责报警、疏散、扑救初起火灾的职责，每半年至少演练一次。针对特殊服务对象要制定专门疏散预案，明确负责疏散的工作人员及其职责，并配备轮椅、担架等疏散工具，定期组织演练并及时修改完善预案。除组织有自理能力的服务对象有序疏散外，对无自理能力或者行动不便的服务对象，原则上应当安排在建筑较低层和便于疏散的地点，并逐渐明确疏散救护人员。

设施需每月出具维保记录

《规定》指出，社会福利机构应当依照规定对建筑消防设施、器材进行维护保养和检测，确保完好有效。设有自动消防设施的，可以委托具有相应资质的消防技术服务机构进行维护保养，每月出具维保记录，每年至少全面检测一次。
同时，社会福利机构应当按照国家、行业标准配备消防设施、器材。对不需要设置自动消防系统的建筑，应当加强物防、技防措施，在服务对象住宿和主要活动场所安装独立式烟感火灾探测报警器和简易喷淋装置，配备应急照明和灭火器。
消防安全标志与消防设施器材同样重要，它可以警醒社会福利机构人员关注消防安全，并能在遭遇火灾等危险时为机构内各类人员提供正确的自救自防途径。因此社会福利机构应当针对特殊服务对象特点，在疏散通道、安全出口和重要场所、重点部位的显著位置设置消防安全警示、提示标志，在消防设施、器材上设置醒目的标志，并标明操作使用方法。

九类行为被严格禁止

社会福利机构一旦发生火灾，其危害性大，可能造成大量人员伤亡。一方面因为老年人、儿童、残疾人等是弱势群体，这类群体对火灾没有应急反应能力，自我保护能力和疏散能力差。另一方面是部分社会福利机构建筑物及其设施设备存在缺陷，比如地理位置较偏僻，部分建筑耐火等级较低，通道和出口不能满足疏散需要，灭火器材、设施不足等。
为了减少社会福利机构的火灾危险性，《规定》还特别明确了九类禁止行为，包括严禁使用未经消防行政许可或者备案的建筑、场所；严禁采用夹芯材料燃烧性能低于A 级的彩钢板搭建有人居住或者活动的建筑；严禁私拉乱接电线，超负荷用电等；严禁在起居室、疗养室、病房内吸烟、使用明火；严禁在起居室使用电热毯、电炉、热得快等大功率电器设备；严禁锁闭安全出口，占用、堵塞疏散通道、消防车通道；严禁在活动室、疗养室、病房的外窗设置影响疏散逃生和灭火救援的铁栅栏；严禁违规存放、使用易燃易爆危险品；严禁埋压、圈占消火栓，擅自停用、关闭消防设施设备。

启动专项治理社会福利机构消防安全

与《规定》同时下发的还有《社会福利机构消防安全专项治理方案》，民政部与公安部从今年9 月20 日起至明年9 月20 日，进行全国社会福利机构消防安全专项治理。
目标任务是全面检查社会福利机构，摸清底数、排查隐患，依法整治各类火灾隐患，对存在重大火灾隐患的社会福利机构，提请当地政府督促落实整改责任，彻底整治。建立完善长效管理机制，严格把好源头关，实行标准化管理，强化落实社会福利机构消防安全主体责任，提高消防安全管理水平。
对此，各级民政部门将在11 月30 日前组织社会福利机构开展一次消防安全自查自改，民政部与公安部也将联合对福利机构逐家进行实地检查，检查实行实名制，谁检查、谁签字、谁负责，逐项记录在案。
从今年起连续3 年，民政部本级补助地方的福利彩票公益金，将优先用于支持社会福利机构消防安全设施建设。
各地财政资金对社会福利机构的建设补贴，也将争取重点用于消防安全设施建设。

新闻链接:多部门监管缺位酿河南鲁山养老院大火惨剧

今年5 月25 日，河南省平顶山市鲁山县康乐园老年公寓发生特别重大火灾事故，造成39 人死亡、6 人受伤，过火面积745.8 平方米，直接经济损失2064.5万元。
近日，国务院批复河南平顶山“5·25”特别重大火灾事故调查报告，同意调查组对事故原因认定和对58 名责任人的处理意见，其中鲁山县康乐园老年公寓法定代表人、院长范花枝等31 人已被司法机关采取措施，河南省民政厅党组书记、厅长冯昕等27 人受到党纪、政纪处分。调查认定，该事故为生产安全责任事故。
事故的直接原因为：康乐园老年公寓不能自理区电器线路接触不良发热，高温引燃周围的电线绝缘层、聚苯乙烯泡沫、吊顶木龙骨等易燃可燃材料，造成火灾。
建筑物大量使用聚苯乙烯夹芯彩钢板（聚苯乙烯夹芯材料燃烧的滴落物具有引燃性），且吊顶空间整体贯通，加剧火势迅速蔓延并猛烈燃烧，导致整体建筑短时间内垮塌损毁；不能自理区老人无自主活动能力，无法及时自救，造成重大人员伤亡。
事故的间接原因为：康乐园老年公寓违规建设运营，管理不规范，安全隐患长期存在；地方民政部门违规审批许可，行业监管不到位；地方公安消防部门落实消防法规政策不到位，消防监管不力；地方国土、规划、建设部门执法监督工作不力，履行职责不到位；地方政府安全生产属地责任落实不到位。

民法讲座（四）
不该卖的玉石

吴　海/ 文　汤俭荣/ 插图

小王最近工作、吃饭总是心神不宁的。这天，小王在小区值班的时候，碰到了保安队李队长。
李队长看到小王一脸忧心忡忡的样子，忍不住上前问道：
“怎么了，看你一脸垂头丧气的样子。”
小王叹了一声气，说道：“感觉被人骗了。前段时间，我父亲生病住院，需要大量用钱，家里又没那么多现金，我就想家里有什么值钱的东西可以变卖，这样手头能
够宽松一点。”
李队长说：“哎哟，你父亲生病了怎么不跟我们这些朋友说呢，这样我们可以帮忙呀！”
小王说：“这是自己能解决的问题，就不想麻烦大家嘛！你听我说，之后的事真是太让人郁闷了啊！”
“你慢慢说，看看我能不能帮到你。”
“其实也怪我自己不好，需要用钱的那段时间，想起家里有块祖传的玉石，我让家人送来上海，然后在网上找到一家艺术品代卖公司咨询了一下，我想问问看我这个玉石值多少钱，实在没钱用了我就把它卖了应应急。
“那家艺术品公司看着门面不小，他们看了我的玉石之后进行了初步的鉴定，说我的玉石价值40 万左右，如果委托他们代为出售，能卖到50 万至60 万。我一听，就动心了，于是跟他们签订了代卖协议，付了3 万元保证金……”
李队长听到这里，忍不住打断：“你把玉石交给他们，为什么还要你付保证金呢？他们应该付给你才对啊！”
小王说：“是啊，我当时也没想那么多，就把钱交了，按照合同，委托期限是一个月，他们说一个月内准能卖掉。后来过了两三个礼拜，我打电话过去，问玉石的买卖情况，他们跟我说有人有意向要买了，但要求我支付5 万元鉴定费，我说我根本没钱付给你们啊，再说哪冒出来的什么玉石鉴定费。之后委托合同到期了，我跟他们说把玉石和保证金还给我，他们不肯，说我没支付鉴定费导致玉石没能成功交易，这样的行为构成违约，玉石可以还给我，但保证金不退。哎，现在等于玉石也没卖出去，还把3 万元保证金白白送给了这家黑心的公司。”
李队长说道：“怎么这么傻，病急乱投医。你想，你的东西给了他们，应该是他们付你保证金才对，为什么你还要给他们3 万元钱呢？”
“是啊，现在想想也不对，当时不是急着想把玉高价卖掉，好尽快筹钱给我爸看病嘛，现在真的不知道该怎么办了。”
“别急，只要这家公司还在，我们就能想办法。”
“那我该怎么办呢？”
“我建议啊，你先去市场监督管理局一趟，投诉一下看看他们管不管，如果他们认为这个不属于监督范围的，你还可以去消费者权益保护委员会投诉，做一下消费调解。”
“这两个地方有什么区别呢？”小王显得有点疑惑。
“市场监督管理局呢，是由原来的工商局、食品药品监督管理局和质量技术监督局合并起来的国家机关，而消保委是民间组织。市场监督管理局会查处经营中的违法行为，但是你和这家艺术品公司之间的争议，因为是签了合同，不一定能算是违法行为，所以市场监督管理局不一定受理。而消保委会对消费者与经营者之间的消费纠纷进行调解。”李队长解释道。
“那如果消保委调解，这家公司不听，还是不还钱怎么办呢？”
“这种情况下，就只有向法院起诉了。你们之间的委托合同是有期限的，到期没有卖出去，应当将钱和玉石还给你，我认为这个官司是可以打赢的。”
“好的，我按照你说的做，今天下了早班我先去投诉，不行就打官司，不能让这家公司黑了我的钱。”
法条链接：
《合同法》第四百一十条　委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。
《民法通则》第四条 民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《消费者权益保护法》第三十九条　消费者和经营者发生消费者权益争议的，可以通过下列途径解决：
（一）与经营者协商和解；
（二）请求消费者协会或者依法成立的其他调解组织调解；
（三）向有关行政部门投诉；
（四）根据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁；
（五）向人民法院提起诉讼。
法条释义：
小王和艺术品公司之间签署的是委托合同，根据合同法规定，委托合同是可以随时解除的，如果提前解除造成对方损失的应该赔偿。现在双方之间的合同是到期终止，不存在提前解除造成损失的问题。在经济活动中，买卖双方都应当本着诚实信用的原则履行合同，而不应当欺骗对方谋求不当利益。现在双方发生争议了，小王作为消费者也可以按照《消费者权益保护法》的规定保护自己的合法权利。

买了有消防隐患的房子怎么办？

新房交付对于业主来说是件高兴的事，可陕西省西安市的张先生却怎么也高兴不起来。张先生发现，新房存在严重消防隐患，甚是烦恼。

案件回顾

2011 年，张先生在陕西省西安市新城区购置了一套房子，可当张先生准备办理房产登记时却被告知开发商尚未取得大产权证。张先生向物业了解情况后得知，开发商交房时，由于消防设施设备不全，没有通过消防验收和竣工验收，因此不能申办大产权证。
物业告知张先生，具体什么时候可以办理产权证尚不能得之，只能等待。可是这一等就等了几年，产权证的事情依然没有进展。
2013 年6 月13 日小区业委会备案成立。经过业委会多方了解，小区消防未通过验收有几点原因：开发商违规在小区建了两层小楼，致使消防通道规划不达标；小区内的消防设备缺失不符合要求；小区外围变压器不能满足安全标准。
此后，业委会无数次向各级部门投诉，但依然没有任何进展。2014 年3 月16 日，消防部门下发责令限期改正通知书，可一年多过去了，小区依然没有通过消防验收。张先生忧心忡忡，小区地下车库没法使用，车辆只能停放在地面，严重堵塞消防通道，自己和数千名业主每天都生活在安全隐患中，大家的生命得不到保障，一旦发生火灾，小区无任何自救能力且连消防营救的一线生机也变得渺茫！数千名业主的生命安全该由谁来负责，张先生们又该如何维护自己的权益？

法律解答

解答人：韩承鹏（上海融孚律师事务所律师）
本案中存在的主要问题是小区居民的安全问题。肇始原因是消防通道不达标、小区内的消防设备缺失、小区外围变压器存在安全隐患等。业主们投诉多次，有关政府部门推诿扯皮，导致问题长期得不到解决。
张先生作为小区业主，可以向政府部门申请行政信息公开，了解规划和消防整改情况，对政府处理情况进行监督。
根据《城市房地产管理法》及《商品房销售管理办法》等法律法规的规定，商品房销售必须通过竣工验收方可销售。
而根据建设部《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收管理规定》：由公安消防部门出具认可文件或准许使用文件后方可进行竣工验收。同时我国《消防法》也明确规定：按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经消防验收或者经验收不合格的，不得投入使用。
本案中，开发商在未经消防验收通过的情况下，销售房屋属于违规行为。根据法律规定，张先生等业主可以拒绝接受存在重大安全隐患的住房，如导致延期交房，业主可以向开发商主张赔偿。开发商违建小楼导致消防通道不达标，无法取得俗称的大产证，小业主自然无法获得小产证，按照《商品房买卖合同》规定，开发商存在明显的违约情况。商品房买卖合同中都有开发商延期办出小产证的违约责任约定。业主可以根据此约定来和开发商交涉并要求赔偿。如果产权证一直无法办理，业主还可以要求退房，解除合同。
从本案中可以看出，开发商处于强势地位，业主维权十分困难，如果开发商拒不赔偿，又不愿解除合同，业主可以通过诉讼解决。

相关法律依据

《中华人民共和国消防法》第十三条　依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收管理规定》第五条 工程符合下列要求方可进行竣工验收：（十）有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。
《商品房销售管理办法》第二十四条　房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10 日内，书面通知买受人。

（栏目编辑：钟韵瑶）

出租屋发生火灾，房东房客各打五十大板？

陶　黛/ 文　IC/ 图

外来人口涌入是上海这个特大型城市不可避免的现状。很多外来务工青年或“新上海人”在尚未购置房产前，都有租房的经历。如果出租房发生火灾，烧毁了部分房屋或家具，这个究竟该怎么办？找房东赔偿？也许有的读者已经在嘀咕，房东还要找我算账呢！让我们先看一个案例：2014 年，某地某小区出租屋发生火灾，火灾过后，房东清点财物发现损失达到了15万，重新装修要花费近20万。
于是，他将租客告上了法庭，索赔35 万元。未曾想，租客提起反诉，称是由于房东的房屋老化，电线短路引发了火灾，请求房东作出赔偿。据悉，消防部门在火灾发生后，做出的事故认定是起火原因不明。但房客提出的理由似乎也非常充分，据称该出租房的天花板、间隔等装修都用了可燃材料，而且电线也是不合格的。房客在此次火灾中也受到了近4 万元的损失，房客提出反诉，要求房东承担赔偿责任。
这个案例，看得真让人有点吃惊，在房屋租赁关系中，房客总是处于被动的状态，他敢于向房东叫板，真令人佩服。那他提出的证据，是否足以让他获得赔偿呢，这期就让我们来看看出租房发生纠纷的赔偿责任。

私法：意思自治很重要

之前的几期栏目中也和大家分享过关于“意思自治”的内容，简单来说，就是房东与房客之间遵循着自愿的原则，双方可以根据自己的判断，在不违反国家强制性法律法规的基础上，进行协商做出决定。决定的内容包括自己的行为和自己的责任，如自己参与的内容、行为方式，以及自己参与民事活动所导致的结果可以负担的责任。比如，房东“狡猾”一些，房东即出租人完全可以在租赁合同中写明房屋的一切损毁或灭失皆由承租人即房客承担。但是房客也不“傻”，一般不可能接受这样的条款。究竟签订了对谁有利的租赁合同，就看双方的博弈结果，只要是基于双方自愿的基础上，大家都要遵守。
如果双方在签订租赁合同时，能够逐字逐句细细揣摩，那发生纠纷的时候，双方都可以轻松很多，根据合同来判断责任或者承担相应的责任即可。但是很多时候，双方并没有在租赁合同中写得很清楚，有时甚至合同里都没有涉及一些赔偿的内容，那就有些麻烦了，有时还真会“闹上公堂”。

合同：保障双方合法的权益

房客作为承租人，应承担支付租金、按照约定的方法使用租赁物、妥善保管租赁物、不得擅自改善或增设他物、返还租赁物等义务。根据《合同法》第二百二十二条，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。这是毋庸置疑的。作为承租人，理应合理、妥善使用、保管好出租房屋。如果消防部门认定火灾原因不明，承租人没有申请复核，在没有其他证据证明火灾原因的情况下，作为房屋的实际使用者及维护人，应承担起对出租房屋的妥善保管责任。
有学者认为，有关火灾事故的民事责任，无论是《民法通则》还是《侵权责任法》均未作明确规定。但从原理上来讲，因火灾引起的民事赔偿责任与建筑物致人损害的民事赔偿责任应当是一致的，两者均构成所有人、管理人或使用人的责任，其归责原则适用过错推定原则。过错推定是根据损害事实的发生推定行为人主观上有过错，唯在行为人证明自己无过错时方能免除其责任。
就该案例而言，房客是该房屋的直接占有人，在他占有该房屋时，房屋发生了火灾，并引起了财产损失，他无法证明火灾非他的原因引起，就要承担赔偿责任。但如果他能证明房东的一些行为如不合格的电线、不符合防火要求的天花板等也可能引起火灾，在消防部门也无法排除这些原因时，房东也要承担与其行为相应的赔偿责任。
在《合同法》中也有相应的条款规定了双方在租赁关系中的变化，第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
也许有读者认为，既然火灾原因不明，房东原有的可燃天花板或不合格的电线也只是扩大了火势的蔓延，责任应该相对于房客而言轻一些吧。究竟双方责任如何分配，就要看法院的判决了。但不得不承认的是，一般情况下，房东还是“占优势”的。因为他拥有房屋的所有权，不仅是《合同法》保护他作为出租人的权利，《物权法》还保护他作为房屋所有权人的权利。

物权：请求赔偿损失的权利

物权，现在大家都很熟悉了，随着房地产市场的发展，每个人都或多或少地知道了所有权这个概念。法律上的概念是这样的，物权是权利主体直接支配特定财产（主要是有体物，在特定情况下也可以是权利）的权利，既具有人对物直接支配的内容，又具有对抗权利主体以外的第三人的效力。西方早有“私有财产神圣不可侵犯”的说法，我国在2004 年修改宪法时，也明确写明：“公民的合法的私有财产不受侵犯。”2004 年做出这样的修改也是适应保护私有财产的客观需要，也进一步完善了物权保护制度。随后的几年，愈演愈烈的电视纠纷协调栏目，让物权的概念和物权保护深入人心。
所谓物权保护是指通过法律规定的方法和程序保障物权人在法律许可的范围内对其财产行使占有、使用、收益、处分权利的制度。物权人的权利是受国家法律保障的，具有不可侵犯性，侵犯他人的权利，就要承担一定的法律责任。于是，随之而来的就出现了物权人的消除妨害请求权、返还原物请求权，还有请求赔偿损失的权利。
物权人的财产因他人的不法侵害而损失、灭失时，物权人有权请求侵害人赔偿损失，或者请求人民法院责令侵害人赔偿损失。赔偿损失是对不法侵害造成的财产的损失、灭失，依原物的价值折合货币进行赔偿。
其中还分两种情况，一是因侵害人的侵权行为，致财产不能要求返还或全部损毁的，侵害人就要依据财产的全部价值予以赔偿。如因房客的原因致使房屋烧毁，房客要赔偿。但是如果是房客未经房东的允许，私自转租给第三人，第三人的原因致使房屋被烧毁，那该第三人赔偿给房东吗？由于房东与第三人没有签订租赁合同，不存在法律关系，仍然是房客赔偿损失，至于第三人赔偿的责任则是第三人与房客之间的纠纷，与房东无关。这种看似三角债的关系，在法律上是不成立的。即使房客转租经过了房东的同意，转租期间，房东与房客的原租赁合同依然有效，第三人不履行对租赁物的妥善保管义务所造成的损失，仍然是由原房客向房东负赔偿责任。
第二种情况是财产受到侵害，但在现有的情况下仍有使用的可能，这时侵害人就要按照财产减损的价值进行赔偿。就该起案例而言，房东可以就房屋因遭受火灾致使房屋的价值明显减损为由向房客就房屋价值减损部分请求赔偿。
虽说法律赋予了物权人很多权利，但是物权人依然要承担相应的过失责任。在城市里，很多房屋或多或少使用了一些易燃材料装修，如果出租人在出租房屋时配备了灭火器、消防喷淋等消防设备，使房屋满足出租的基本消防安全要求，即使未来出现了纠纷，“说话也硬气得多”。在农村，很多农户则是将自家的房屋出租，与租客同住在一个屋檐下，那就要特别注意各自的责任。比如，承租人要定时检查出租屋的电器设备是否存在安全隐患，如有老旧电器，应及时更换；出租人也要注意自己的居家安全，避免使用安全性能较低的产品，如电热毯、热得快，以免因自己的疏忽大意，祸及他人，外加承担一笔高额的赔偿。

法律资讯（2015年11期）

“替考”“医闹”等最高获刑7 年

十二届全国人大常委会第十六次会议通过的《刑法修正案（九）》于今年11 月1 日起正式实施。除了广受关注的嫖宿幼女罪废除，巨贪可把牢底坐穿、猥亵男性入罪外，一些生活中看似常见的现象也可能入罪，如试图通过医闹获利者最高处7 年有期徒刑，校车超速、超载将面临拘役和罚款，虐待老病残幼最高处3 年有期徒刑，微信微博发假信息最高处7 年有期徒刑，国家考试替考作弊最高处7 年有期徒刑，在法庭上打骂法官最高处3 年有期徒刑，撒泼耍赖打警察最高处3 年有期徒刑，私藏恐怖主义图书最高处3 年有期徒刑。

37 项行政事业性收费取消和暂停征收

财政部、国家发改委印发《关于取消和暂停征收一批行政事业性收费有关问题的通知》，自今年11 月1 日起，在全国统一取消和暂停征收37 项行政事业性收费，包括出具（无）婚姻登记记录证明收费、房屋租赁手续费、入境签证费、动物及动物产品检疫费等，以及自明年1 月1 日起，取消人力资源社会保障等部门所属公共就业和人才服务机构收取的人才集体户口管理服务费( 包括经营服务性质的收费)。此次取消和停征的各类行政事业性收费，涉及15 个部门，每年可减轻企业和个人负担约36 亿元。

“红顶中介”惩治有法可依

为从制度上解决环境评价普遍存在的审批环节不够公开、“红顶中介”等社会反映突出的问题，环保部新修订的《建设项目环境影响评价资质管理办法》自今年11 月1 日起施行。新修订的环评资质管理办法规定，负责审批或核准环评文件的主管部门及其所属单位出资设立的企业、从事技术评估的企业，均不得申请环评资质。

快递收寄需实名登记

公安部、国家邮政总局等15 部门决定，从今年10 月22日持续到明年3 月底，在全国范围内开展危爆物品、寄递物流清理整顿和矛盾纠纷排查化解专项行动。这意味着全国各地将落实寄递物流实名登记、寄运物品先验视后封箱、邮件快件X光机安检等管理制度，其中实名制登记于今年11 月1 日正式施行。实名制登记后，各地快递物流公司除严格验货外，还必须核实寄件人身份证等个人信息，寄快递还要“验明正身”。

夸大宣传也能被直接约谈

中国消费者协会发布的《消协组织消费维权约谈经营者办法（试行）》从今年11 月1 日起正式实施。经营者如存在群体性投诉、有潜在群体投诉风险、发布违法广告或夸大宣传、虚假宣传欺骗消费者、消费者投诉反映比较集中、被新闻媒体曝光等八项情形之一的，消协组织将按照程序组织约谈。在沪台胞可享“市民待遇”
上海市人民代表大会常务委员会通过《上海市台湾同胞投资权益保护规定》，在沪台胞参加社保、子女入学都会更加方便。根据《规定》，今年11 月1 日起台湾投资者与合法就业人士，及其同住配偶、子女、父母，可享有与上海常住人口同等的医疗卫生服务待遇，并按照有关规定享受国家免疫规划项目的预防接种等基本公共卫生服务。此外，在上海投资、就业的台胞同住子女可就近进入上海幼儿园、中小学就读，与当地学生享有同等待遇。

五类人符合条件可直接落户上海

上海市发改委、经信委、科委、人社局联合出台《关于服务具有全球影响力的科技创新中心建设 实施更加开放的国内人才引进政策的实施办法》从今年11 月1 日起实施，明确符合一定条件的五类人才可以直接落户。其中，获得科技企业孵化器或创业投资机构首轮创业投资额1000 万元及以上或累计获得创业投资额2000 万元及以上的上海企业中，持股比例不低于10％的创业人才，在企业连续工作满2 年可直接申办上海常住户口；在上海创业投资机构的合伙人或副总裁及以上的高级管理人才，已经完成在上海投资累计达到3000 万元的，可直接申办上海常住户口。

上海园林绿化工程施工招标评标新办法实施

由上海市城乡建设和管理委员会和上海市绿化和市容管理局联合发文的《关于进一步规范本市园林绿化工程施工招标评标办法的通知》，自今年11 月1 日办理施工招标登记的项目起施行, 同时园林绿化施工企业的信用分在本市园林绿化工程招投标中应用同步实施。通知中明确了园林绿化工程适用范围、工程等级划分标准和实施时间, 对进一步规范本市园林绿化工程施工招投标活动，维护招投标当事人的合法权益起到促进作用。

上海鼓励科研人员双向流动

上海市人力资源和社会保障局发布《关于完善本市科研人员双向流动的实施意见》，自今年11 月1 日起施行。根据《意见》，高等院校、科研院所等事业单位的科研人员，书面提出离岗创业申请的，经所在单位同意，可带着科研项目和成果离岗创业。在创业孵化期（3-5 年）内保留人事关系，原聘用合同暂停履行。

（栏目编辑：谭　婧）